Beim Bau eines Zinshauses verantwortet der Bauherr das Kostenmanagement: Jedes Mehrfamilienhaus sollte durch Versicherungen abgesichert werden, damit mögliche Schäden nicht die geplanten Baukosten in die Höhe treiben und das gesamte Projekt ins Wackeln gerät. Mit nur vier Versicherungen können sich Bauherren von Mietimmobilien ausreichend versichern.
Inhaltsverzeichnis
Warum ein Mehrfamilienhaus versichern? Pflichten von Bauherren
Beschließen Sie als Investor, ein Mehrfamilienhaus zu bauen, werden Sie automatisch zum Bauherren und verantworten alle Aufgaben, die die Durchführung des Bauvorhabens betreffen. Alle damit verbundenen Kosten sind somit das Risiko des Bauherren.
Im Baurecht sind die Aufgaben eines Bauherrn klar geregelt:
- Bauanträge stellen: Die für den Bau geforderten Anträge müssen bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Meist übergibt der Bauherr diese Aufgaben an einen Architekten oder Entwurfsverfasser.
- Bauanträge stellen: Die für den Bau geforderten Anträge müssen bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Meist übergibt der Bauherr diese Aufgaben an einen Architekten oder Entwurfsverfasser.
- Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator: Wenn Beschäftigte mehrerer Unternehmen auf der Baustelle tätig sind, muss meist ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator benannt werden, der auch regelmäßige Kontrollen durchführt.
- Haftung bei Personen- und Sachschäden: Der Bauherr haftet für Sach- und Personenschäden. Es gilt Beweislastumkehr, d.h. der Bauherr muss beweisen, dass er nicht in der Verantwortung steht. Es geht dabei um Unfälle, aber auch um Sachschäden bei Dritten.
- Baustellenkoordination: Damit die einzelnen Gewerke ihre Aufgaben durchführen können, ist der Bauherr verpflichtet, die notwendigen Voraussetzungen wie Lagerplatz für Baumaterial zur Verfügung zu stellen.
- Auf die korrekte Bauausführung achten: Der Bauherr ist verantwortlich für die von ihm beauftragten Architekten, Bauleiter und Bauunternehmen. Wird das Bauvorhaben nicht wie beantragt umgesetzt, kann die Baubehörde über die Bauaufsicht Unternehmen oder Personen austauschen oder das Bauvorhaben stoppen.
- Bauabnahme: Der Bauherr nimmt alle Bauleistungen rechtsgeschäftlich ab. Mängel führen oft zu Rechtsstreitigkeiten.
- Entscheidungen treffen: Bauherren treffen die wesentlichen Entscheidungen, nämlich die über Zeit und Geld selbst.
Die Rechte und Pflichten betreffen alle Bauherren, ganz gleich, ob es sich um den Bau
eines Einfamilienhauses oder ein Mehrfamilienhaus zur Vermietung handelt. Bauherr bleibt man auch, wenn man einen Architekten mit dem Bau beauftragt. Die Bauherrenpflichten kann man teilweise auch an eine Baufirma oder einen Bauträger delegieren.
Darüber hinaus ist die wichtigste Aufgabe eines Bauherren das Kostenmanagement. Kostenüberschreitungen sind leider in den seltensten Fällen versicherbar. Mit vier Versicherungen sichern Bauherren die wichtigsten Schadensfälle ab.
Welche Versicherungen sind notwendig, welche zusätzlichen Policen sinnvoll?
Bauherren tragen die Verantwortung für ihr Bauvorhaben und können sich vor möglichen
Schäden und Schadensansprüchen absichern. Die finanziellen Forderungen können die finanzielle Existenz bedrohen und das Bauvorhaben stoppen. Mit vier Versicherungen können sich Bauherren vor möglichen Schäden und damit die Kosten für den Bau absichern:
1. Architektenhaftpflicht
2. Bauherrenhaftpflichtversicherung
3. Bauleistungsversicherung
4. Feuer-Rohbau-Versicherung/Wohngebäudeversicherung
Architektenhaftpflicht ist beste “Versicherung” für den Bauherrn
Ein Mehrfamilienhaus zu bauen ist ein komplexes Projekt, bei dem auch Architekten viel beachten müssen. Für Architekten gehört das Risiko von finanziellen Schäden zum Berufsalltag. Fehler passieren, die zu Folgeschäden führen. Die Folgen dieser Berufsfehler sind versichert. So können zum Beispiel falsche Berechnungen bei der Planung schnell zu Mehrkosten führen. Wenn Architekten eine Architektenhaftpflicht abschließen, sichern sie nicht nur das Büro, sondern das Bauprojekt des Bauherren ab. Da bei der Berufshaftpflichtversicherung einzelne Bauvorhaben angegeben werden, sollte der Bauherr darauf achten, dass sein Bauvorhaben explizit versichert ist und die Höhe der Absicherungssumme angemessen ist.
Leistungen, die abgesichert werden:
- Versäumnis, Fristen und Termine
- Sachbeschädigung oder Verlust von Bauakten, Plänen
- Mehrkosten durch falsche Planung, Konstruktion, Berechnung/Statik
- Beratung, Bauüberwachung, Gutachten
Aus Sicht des Bauherren hat der Architekt die Aufgabe, als Sachwalter alle wichtigen Dinge stets im Blick zu haben. Das ist die beste Versicherung für Bauherren. Und die Berufsfehler sind zum großen Teil versicherbar.
Kosten
Die Berechnung der Berufshaftpflichtversicherung ist komplex. Die einzelnen
Tätigkeiten des Architekten müssen aufgeführt sein. Das individuelle Risikowird auf Basis eines Fragebogens ermittelt, wo Berufserfahrung, Tätigkeitsbereich, Höhe des Umsatzes und eventuelle Vorschäden abgefragt werden. Eine Kostenschätzung gibt der Online Rechner der AIA AG, die Berufshaftpflichtversicherung für Architekten, Ingenieure, Bauträger und Beteiligte versichert.
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Die zentrale Versicherung, die der Bauherr vor Baubeginn abschließen sollte, ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Der Bauherr hat die Sorgfaltspflicht über die Baustelle und muss darauf achten, dass zum Beispiel keine Baumaterialien die Verkehrsteilnehmer gefährden. Auch birgt jedes Bauvorhaben Gefahrenquellen für Unfälle und unkalkulierbare Risiken. Als Eigentümer haften Bauherren für Personen-, Sach- und Vermögensschäden auf der Baustelle. Wenn Handwerker oder Passanten zu Schaden kommen, haftet der Bauherr. Bauherren können zur Verantwortung gezogen werden, auch wenn Sie einen Bauleiter oder Architekten mit dem Bau beauftragt haben, und selbst dann, wenn “alles” richtig gemacht wurde.
Die Leistungen umfassen:
- Personen-, Sach- und Vermögensschäden
- Unfälle durch Baufahrzeuge, Baumaschinen
- Umweltschäden durch zum Beispiel giftige Flüssigkeiten
- Neubauten, Umbauten, Reparaturen, Abbrucharbeiten
- unberechtigte Ansprüche
- Bauen in Eigenleistung
Was kostet eine Bauherrenhaftpflicht?
Die Bauherrenhaftpflicht wird für die Länge der Bauzeit abgeschlossen. Die Kosten belaufen sich auf etwa ein Tausendstel der Bausumme. Da Schäden auf einer Baustelle schnell in Millionenhöhe steigen können, wird eine hohe Deckungssumme von 10 oder 20 Millionen Euro empfohlen. Wenn Sie ein Zinshaus in Höhe von 3,5 Millionen Euro planen, sollten Sie 3.500 Euro für die Bauherrenhaftpflicht einkalkulieren.
Bauleistungsversicherung
Auf jeder zweiten Baustelle kommt es zu einem Schadensfall durch höhere Gewalt, Fahrlässigkeit oder Diebstahl. Die Bauleistungsversicherung deckt die Sachschäden am Bau während der Bauzeit ab und ist damit eine wesentliche Versicherung, um die Gesamtkosten im Griff zu behalten.
Leistungen:
- Sturm, Hagel, Überschwemmungen
- Diebstahl eingebauter Teile und Einrichtungsgegenstände wie Türen, Fenster
- Vandalismus
- Ausführungsfehler
- Grundstückssenkung oder Erdrutsch
- Aufräumen und Wiederherstellen der Baustelle
Kosten
Die Höhe der Versicherung hängt von den Baukosten, der Bauzeit und dem Deckungsumfang ab. Bei einem Neubauprojekt in Höhe von 3,5 Millionen Euro kostet die Bauleistungsversicherung ca. 3.500 Euro
Feuer-Rohbauversicherung
Die Wohngebäudeversicherung deckt Schäden bei dem unfertigen Gebäude ab, die durch Feuer und höhere Gewalt entstehen können. Zudem sind Schäden bei Baustoffen mitversichert. Die Feuer-Rohbauversicherung sollte zu Beginn des Baus abgeschlossen werden. Sie endet mit der Fertigstellung und sollte daher nahtlos in die dann anschließende Wohngebäudeversicherung übergehen.
Leistungen bei Schäden durch:
- Brand
- Folgeschäden wie Rauchentwicklung, Löschwasser
- Frost
- Blitz
- Starkregen
- Defekte Gasleitungen
Kosten
Es gibt einige Versicherungen, bei denen die Feuer-Rohbauversicherung in die Wohngebäudeversicherung eingeschlossen und damit “kostenlos” ist. Bei anderen Versicherungen kann der Zusatz in der Bauleistungsversicherung abgeschlossen werden. Die Kosten sind im Verhältnis zur Investition nicht hoch.
Fazit: Mit vier Policen das Mehrfamilienhaus in der Bauphase absichern
Das Kostenmanagement ist die wichtigste Aufgabe von Investoren beim Bau eines Zinshauses. Mit vier Policen sichern sich Bauherren finanziell vor ungeplanten Schäden ab. Die Bauherrenhaftpflicht ist die wichtigste Versicherung, die den Bauherren vor Personen-, Sach- und Vermögensschäden absichert. Die Bauleistungsversicherung und die Feuer-Rohbauversicherung decken Schäden des unfertigen Gebäudes ab. Darüber hinaus empfehlen wir die Beauftragung eines Architekten mit einer ordentlichen Architektenhaftpflichtversicherung, damit Mehrkosten durch Planungs- und Überwachungsfehler abgedeckt sind.
