Wichtige Faktoren der Mehrfamilienhaus-Baukosten

Baukostenindex Mehrfamilienhäuser

Die steigenden Kosten hinterlassen überall ihre Spuren, und auch das Baugewerbe bleibt nicht verschont. Die Kosten für den Bau von Neubauten, darunter auch Mehrfamilienhäuser, steigen stetig an und verursachen Zweifel und Zögern bei vielen Investoren. Seit dem Ausbruch der Corona-Pandemie und vor allem des Ukraine-Krieges hat sich diese Entwicklung noch einmal drastisch beschleunigt. Doch ist nun eine Abflachung der Kostensteigerung zu sehen? Im Folgenden beleuchten wir die Kostenentwicklung der letzten Jahre, die Bedeutung der Baukosten für den Erfolg eines Projekts und worauf sich potenzielle Bauherren einstellen müssen. Kalkulieren Sie ihre Mehrfamilienhaus Baukosten mit unserem kostenfreien Mehrfamilienhaus Baukostenrechner.

Baukostenentwicklung 2024

Die Kosten für traditionelle Neubauten sind im Zeitraum von Februar 2023 bis Februar 2024 um 2,8% gestiegen. Um das einmal in Relation zu setzen: Die Kosten von November 2023 bis Februar 2024 sind nur um 1,2% gestiegen, wohingegen die Kosten von November 2022 bis November 2023 um 4,3% in die Höhe geschossen sind. Man kann somit eine Abflachung der Kostensteigerung im letzten Quartal beobachten.

Die angegebenen Kostensteigerungen beziehen sich auf die Bauleistungen am Bauwerk inklusive der Mehrwertsteuer.

Jahressteigerung jeweils zum Vorjahresquartal
Jahressteigerung jeweils zum Vorjahresquartal

Wie man auch in dieser Grafik sehen kann, sinken die Baupreissteigerungen gegenüber den vorherigen Jahren (2021 bis 2023) wieder stark ab und befinden sich wieder auf dem Niveau von 2017 vom 1. Quartal bis zum 2. Quartal 2020. Das bedeutet nicht, dass die Kosten geringer werden. Lediglich die Steigerungsrate befindet sich wieder in Höhe der allgemeinen Inflationsrate.

Die Kosten für Rohbauarbeiten sind von Februar 2023 bis Februar 2024 um 0,4% gestiegen. Den größten Anteil der Rohbaukosten im Neubau von Wohngebäuden tragen Beton- und Mauerwerksarbeiten. Die Kosten für Betonarbeiten sind gegenüber dem Vorjahr um 2,1% gesunken, wohingegen die Kosten für Mauerwerksarbeiten um 1,4% gestiegen sind. Arbeiten am Dach, wie Dachdeckungs- und -abdichtungsarbeiten, sind um 3,1% gestiegen, ebenso sind die Erdarbeiten um 4,8% angestiegen.

Auch die Kosten für den Innenausbau haben sich geändert: Obwohl die Kosten für Zimmer- und Holzbauarbeiten um 1,4% gesunken sind, sind die Kosten für Ausbauarbeiten um ganze 4,7% gestiegen. Den größten Anteil der Innenausbaukosten machen jedoch Tischlerarbeiten aus, und diese sind um 3,5% gestiegen.

Die Kosten für Heizungsanlagen sind um 6,9% gestiegen und die Kosten für Nieder- und Mittelspannungsanlagen um 7,3%. Die Kosten für ein Wärmedämmverbundsystem sind um 3,5% gestiegen. Auch die Kosten für die Instandhaltung sind um 5,1% angestiegen, wobei Schönheitsreparaturen hier nicht inbegriffen sind.

Alle aufgelisteten Kostenänderungen orientieren sich an der Basis von 2015=100. Ab Mai 2024 beziehen sich die Berechnungen auf die Basis von 2021.

Langfristige Entwicklung des Baukostenindex 2019 bis 2023 

Die Baupreise sind aufgrund der Folgen der Corona- und Ukraine-Krise in kürzester Zeit stark angestiegen. Seit 2019 ist der Baukostenindex um ca. 55 Indexpunkte in die Höhe geschossen. Der rasante Anstieg erfolgte vom 4. Quartal 2020 bis zum 2. Quartal 2023. In diesem Zeitraum konnte man einen Anstieg von ungefähr 45 Indexpunkten verzeichnen. Zum Vergleich: Vom 3. Quartal 2018 bis zum 4. Quartal 2020 gab es einen minimalen Anstieg von nur 5 Indexpunkten. In dieser Zeit war zudem ein Rückgang der Kosten vom 2. Quartal 2020 bis zum 3. Quartal 2020 zu beobachten, bevor diese wieder leicht anstiegen und ab dem 4. Quartal 2020 eine steile Steigerung erfuhren. Seit dem 2. Quartal 2023 sind die Baukosten um etwa 5 Indexpunkte weiter angestiegen und befindet sich bis zum jetzigen Zeitpunkt wieder auf dem Niveau von 2020.

Definition der Baukosten nach DIN 276 

Die Baukosten eines Mehrfamilienhauses umfassen eine Vielzahl einzelner Kostenbereiche. Während beim einfachen Kauf eines fertig gebauten Mehrfamilienhauses nur Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten anfallen, kommen beim Bau je nach Ausgangssituation verschiedene Kostenarten auf einen zu. Um die verschiedenen Kosten zu gliedern und zu kategorisieren, wird in der Bauwirtschaft die Gliederung nach DIN 276 verwendet. Diese strukturiert die verschiedenen Arten anfallender Kosten in sogenannte Kostengruppen:

Kostengruppe nach DIN 276
100Grundstückskosten 
200Vorbereitende Maßnahmen
300Bauwerk – Baukonstruktionen
400Bauwerk – Technische Anlagen
500Außenanlagen und Freiflächen
600Ausstattung und Kunstwerke
700Baunebenkosten
800Finanzierungskosten 
Tabelle 1 – Einteilung der Kostengruppen; Quelle: DIN 276, Baukosten bei Neu- und Umbauten

Nach DIN 276 fallen die verschiedenen Kosten beim Bau eines Mehrfamilienhauses jeweils in eine der acht Kostengruppen. Die Gesamtheit aller anfallenden Kosten wird als Gestehungskosten bezeichnet. Diese setzen sich aus der Summe aller acht Kostengruppen inklusive Grunderwerbs- und Geldbeschaffungskosten zusammen.

Darüber hinaus ist es wichtig, den Unterschied zwischen Herstellungskosten und Baukosten zu verstehen. Während Herstellungskosten alle beim Bau eines Objekts bis zur Fertigstellung anfallenden Aufwendungen umfassen (Baukosten und Baunebenkosten), beschreiben die Baukosten die reinen Kosten für die Errichtung eines Gebäudes. Dabei fallen etwaige Nebenkosten, wie beispielsweise die Erwerbskosten des Grundstücks, weg.

Mehrfamilienhaus-Baukosten in Hamburg: Wichtige Faktoren

Um die Entwicklung der Baukosten repräsentieren und beobachten zu können, kann man einen Blick auf den Baukosten- und Baupreisindex werfen.

Das Baukosten-Informationszentrum der Architektenkammern (BKI) beobachtet die Entwicklung all jener Kosten, die beim Bauunternehmer durch die Veränderung von Kostengrundlagen entstehen. Beispielsweise schlagen sich steigende Rohstoff-, Material- und Arbeitskosten im Baukostenindex nieder. Diese Daten erhebt das BKI im Auftrag des Statistischen Bundesamtes. 

Der Baupreisindex (BPI) wird vom Statistischen Bundesamt publiziert und zeigt das Preisniveau von Bauprojekten in Bezug auf ein Basisjahr. Dabei werden die tatsächlichen Kosten erfasst, die der Bauherr für die Bauarbeiten zu tragen hat. Hierbei wird nicht nur die Preisentwicklung zu Produktionsfaktoren wie z. B. Baustoffen und Maschinen erfasst, sondern auch Veränderungen in der Produktivität und der Gewinnspanne von Bauunternehmen. Der Baupreisindex wird viermal im Jahr auf Bundesebene erhoben, während sich das Basisjahr in der Regel alle fünf Jahre ändert.

Baupreisentwicklung in Hamburg

Nicht nur in Hamburg, sondern in ganz Deutschland sind die Baupreise in den letzten Jahrzehnten enorm gestiegen. Eine ähnlich hohe Steigerung erfuhr der Baukostenindex in Hamburg, was vor allem mit der hohen Nachfrage in Ballungsräumen erklärt werden kann. Ab dem 1. Quartal 2023 konnte man dann ein Abflachen der Kosten beobachten, das bis zum heutigen Zeitpunkt anhält.

Baupreisindizes für Wohngebäude

Während in den vergangenen 20 Jahren die Lebenshaltungskosten in Hamburg ein relativ stetiges Wachstum erlebten, spiegeln die Bauwerkskosten ein anderes Bild wider. Diese durchlebten in den vergangenen Jahrzehnten mehrmals abrupte Anstiege, nach denen keine Erholung folgte. Auslöser dafür können verschiedene zusammenhängende Faktoren sein, wie z. B. Finanzkrisen, Lieferengpässe und eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage.

Obwohl sich von 2005 bis 2011 die Lebenshaltungskosten mit dem Baupreisindex gedeckt haben, wird die Differenz dieser beiden Faktoren seit 2011 immer größer. Seit 2011 entwickeln sich die Baupreise intensiver als die Lebenshaltungskosten und somit die allgemeine Teuerung. Seit 2015 steigt diese Differenz immer rasanter an.

Die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) analysiert die Entwicklung der Baukosten in Hamburg. Daraus geht hervor, dass die Baukosten seit Beginn der Erhebungen stetig steigen, dieser Anstieg sich jedoch von Kostengruppe zu Kostengruppe unterscheidet.

Beispielsweise erlebten die Kostengruppe 300/400 (Bauwerk) in vier Jahren (2016 – 2020) eine Steigerung von 332,68 €/m² im Median, während die Grundstückskosten (Kostengruppe 100) im Median um 190 €/m² gestiegen sind.

Brutto-Herstellungskosten im Wohnungsneubau in Hamburg

Brutto Herstellungskosten im Wohnungsneubau in Hamburg
BezeichnungKostengruppe~ €/m2 (2021)~ €/m2 (2022)
Grundstückskosten100923,38916,96
Vorbereitende Maßnahmen20064,2787,04
Bauwerkskosten300 / 4002.654,243.255,27
Kosten Außenanlagen und Freiflächen500117,70141,35
Kosten Ausstattung60048,7660,08
Baunebenkosten700 / 800380,05473,97
Herstellungskosten200 – 7003.265,034.017,71
Tabelle 2 – Entwicklung der Baupreise nach Kostengruppen in Hamburg
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