Mehr als eine reine Formsache: Als Eigentümer eines Grundstücks müssen Sie vor einer Investitionsentscheidung überlegen, ob der Standort für den Bau eines Mehrfamilienhauses aus baurechtlicher Sicht geeignet ist. Schließlich gilt es zu vermeiden, dass Ihnen formale Fallstricke einen Strich durch die Kalkulation machen. Wir erläutern, welche Verwaltungsvorschriften Sie bei der Planung beachten müssen – beispielsweise wie viel Wohnfläche Sie dort schaffen dürfen und warum sich der Blick ins Baugesetzbuch lohnt.
Was dürfen Sie auf Ihrem Grund und Boden bauen? Mit welchen Höhen, Flächen, Maßen und Abständen?
Verwaltungsvorschriften können für Sie als Bauherrn nicht nur lästig sein, sondern auch Ihre Mieterträge stark beeinflussen. Beachten Sie, dass das Baurecht zwischen Bundesländern sowie Städten und Gemeinden zum Teil stark voneinander abweicht. Befassen Sie sich daher bereits frühzeitig mit allen baurechtlichen Aspekten.
Ein richtig guter Grund zu bauen: Wohnfläche und maximale Quadratmeter
Aus Ertragssicht hängt der Erfolg des Bauvorhabens vor allem davon ab, wie viel Quadratmeter Sie auf Ihrem Grundstück errichten und damit als Mietfläche schaffen dürfen. Bereits kleine Unterschiede bei der Flächenzahl haben große Auswirkungen auf die Rentabilität: Die realisierbare Mietfläche ist neben der Mietzinshöhe der entscheidende Faktor bezüglich der Wirtschaftlichkeit eines Zinshauses. Bedenken Sie bei Ihrer Planung, dass größere Mehrfamilienhäuser insgesamt kostengünstiger sind als kleinere – vor allem, wenn es um zertifiziertes nachhaltiges Bauen geht. Die Sinnhaftigkeit des Bauvorhabens entscheidet sich auch an den Betriebskosten: Je mehr Quadratmeter geschaffen werden dürfen, desto stärker verteilen sich die Betriebs- und Instandhaltungskosten darauf, z. B. Reparaturen von Dachflächen und -rinnen. Ein kleines Haus hingegen erfordert überproportional hohen Aufwand, was sich in einer geringeren Rentabilität widerspiegelt. Wir empfehlen unter Renditeaspekten, mindestens 10 Wohneinheiten vorzusehen; wünschenswert sind zwei Vollgeschosse plus Dachgeschoss.
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Sind Ihre Vorstellungen auf dem Grundstück baurechtlich realisierbar?
An diesen Formalitäten kommt kein Bauherr vorbei: Prüfen Sie den Bebauungsplan (einsehbar im Bauordnungsamt) äußerst sorgfältig. Er enthält genaue Angaben, welche Bebauungsmöglichkeiten für Ihr Grundstück gegeben sind. Als Investor müssen Sie sich beispielsweise an Mindestabstände zur Nachbarbebauung ebenso halten wie an bauliche Beschränkungen – etwa zur Firsthöhe, zu Traufen oder zur Fassadengestaltung. Auch die Anzahl der zulässigen Geschosse hängt vom Bebauungsplan ab. Komplex ist zudem (nicht nur) die Definition der Flächen im Baurecht: Welche Quadratmeterzahl auf dem Grundstück gebaut werden darf, zeigt die Baunutzungsverordnung; Basis der Mietberechnung ist die Mietfläche. Tipps zu diesem Thema finden Sie in unserem Blogbeitrag Mietfläche und Baurecht.
Stellplätze schaffen? Wenn Ihnen der Amtsschimmel allzu viele Steine in den Weg legt
Bauvorschriften können die Planung so weit einschränken, dass der Neubau eines Mehrfamilienhauses unattraktiv wird. Bestes Beispiel hierfür ist die Stellplatzverordnung bzw. -satzung. Sie ist in den Landesbauordnungen geregelt. In einigen Bundesländern entscheiden sogar die Kommunen eigenständig darüber, ob für Wohngebäude auch Pkw-Stellplätze geschaffen werden müssen. Während in manchen Ländern oder Gemeinden strenge Vorschriften gelten, überlässt die Stadt Hamburg bereits seit dem Jahr 2013 Bauherren die Entscheidung hierzu. In der Praxis ist es vom Grundstück her oftmals gar nicht möglich, Stellplätze zu schaffen, weswegen eine Stellplatzpflicht faktisch dem Verbot des Mehrfamilien-Neubaus gleichkommt. Denn eine Tiefgarage rechnet sich bei einem Mietobjekt mit 10-12 Wohneinheiten nicht.
Werfen Sie mehr als einen Blick ins Baugesetzbuch
Doch damit nicht genug der Formalitäten: Als potenzieller Bauherr sollten Sie unbedingt auch das Baugesetzbuch (BauGB) “studieren”. Wir empfehlen Ihnen, sich vor allem mit den folgenden drei Themen zu beschäftigen: der Zulässigkeit von Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sowie dem Bauen im Außenbereich.
§ 34 BauGB – Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)
§ 30 BauGB – Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)
§ 35 BauGB – Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)
Fazit
Zugegeben, die Lektüre all dieser Vorschriften und Paragrafen ist wenig vergnüglich – erspart Ihnen aber bei der Realisation des geplanten Mehrfamilienhauses auf Ihrem Grundstück eine Menge vermeidbaren Ärger. Befassen Sie sich rechtzeitig vor Projektstart mit Themen wie Bebauungsplan, Baunutzungsverordnung, Stellplatzsatzung, Baugesetzbuch und anderen baurechtlichen Aspekten. Kontaktieren Sie uns gerne für ein kostenloses 1:1-Coaching!
