Wichtig zu wissen: Die zusätzliche Sonderabschreibung kann nur unter bestimmten Bedingungen angewandt werden. Seit Anfang 2023 muss das Gebäude dem Effizienzhausstandard 40 entsprechen und benötigt ein zusätzliches QNG-Nachhaltigkeitssiegel. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, besteht ein Anspruch auf jährlich zusätzliche 5% Abschreibung für 4 Jahre. Die Sonderabschreibung kann mit der degressiven AfA kombiniert werden. Hier finden Sie eine Arbeitshilfe der Finanzverwaltung mit weiteren Detail-Informationen zur Sonder-AfA: Arbeitshilfe Sonderabschreibung Finanzverwaltung.
Das kürzlich vom Bundesrat gebilligte Wachstumschancengesetz markiert einen bedeutenden Schritt zur Förderung des Wohnungsbaus in Deutschland. Die Entscheidung wurde von Klara Geywitz (SPD) bekanntgegeben, die die Einführung der degressiven AfA (Abschreibung für Abnutzung) verkündete. Diese verbesserten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, mit einer degressiven Abschreibung von 5 %, zielen darauf ab, den Bau neuer Wohnräume anzukurbeln. Die Maßnahme tritt rückwirkend ab dem 1. Oktober 2023 in Kraft und gilt bis zum 30. September 2029. Diese gesetzliche Regelung soll Investitionen in den Wohnungsbau fördern und gleichzeitig Anreize für die Schaffung neuen Wohnraums schaffen.
Bei der Verkündung der Aussagen des Bauministeriums entstanden einige Fragen, da die Formulierungen nicht klar waren. Im Folgenden klären wir einige dieser Fragen.
„5 Prozent, 6 Jahre!“ – wirkt die neue Steuerregel nur in den 6 Jahren und danach nicht mehr?
Die Formulierung von Klara Geywitz, SPD-Mitglied und Bundesbauministerin, hat viele Investoren verwundert. Sie fragten sich, ob sie nach Ablauf der Frist keine degressiven Abschreibungen von Wohngebäuden mehr für ihre Bauvorhaben tätigen könnten, auch wenn der Bau des Gebäudes länger anhält und somit über den vorgegebenen Zeitraum geht. Dies ist natürlich nicht der Fall. Gemäß des neuen Absatzes 5a Paragraf 7 des Einkommensteuergesetzes (EstG) werden die Bauten jährlich mit fünf Prozent der Herstellungskosten degressiv abgeschrieben. Das bedeutet, dass, wenn der Baubeginn zwischen dem 01. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt, die Herstellungskosten bis zum Ende der Herstellung degressiv um 5 % abgeschrieben werden.
Das bedeutet also, wenn die Herstellungskosten einer Immobilie 150.000 € betragen, werden im ersten Jahr 7.500 € abgeschrieben. Im darauffolgenden Jahr werden diese 7.500 € von den ursprünglichen 150.000 € Herstellungskosten abgezogen, und die verbleibende Summe beträgt 142.500 €. In diesem Jahr werden dann wieder 5 % von den Herstellungskosten abgezogen (hier nun von den 142.500 €), und das geht dann Jahr für Jahr so weiter.
Investoren brauchen sich keine Sorgen zu machen, denn die degressive AfA wird auch nach Ablauf des Zeitraums weiterhin durchgeführt. Die einzige Bedingung ist, dass der Bau zwischen dem 01. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt.
Keine Begünstigung für Gebäude vor Oktober 2023?
Ein Bauträger kann von der Steuerregelung profitieren, wenn er eine Immobilie innerhalb des Zeitraums 01. Oktober 2023 bis 30. September 2029 erwirbt und den Bau des Hauses im selben Jahr wie den Kaufvertrag abwickelt und fertigstellt.
Wenn ein Kaufvertrag innerhalb des Fristzeitraums abgeschlossen wird und die Fertigstellung des Gebäudes im selben Jahr wie der Kaufvertrag erfolgt, können die Herstellungskosten mit der degressiven AfA abgesetzt werden. Das ermöglicht Bauherren, von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.
Auch beim Kauf von schon fertigen Immobilien kann die degressive AfA angewandt werden. Die Bedingung hierbei ist, dass der Kaufvertrag im vierten Quartal erfolgt ist und die Fertigstellung der Immobilie nach dem 01. Januar 2023 vollbracht wurde.
Das bedeutet also, wenn der Nutzen und die Lasten der Immobilie auf den Käufer übergehen, ist der Baubeginn irrelevant, sofern der Kaufvertrag innerhalb des Zeitraums stattfindet.
Ist der Effizienzstandard 55 Pflicht für die Steuerregel?
Ein weiteres Missverständnis brachte die Aussage über den Effizienzstandard. Kann nur dann abgeschrieben werden, wenn mit dem neuen Effizienzstandard gebaut wurde? Dies ist nicht der Fall, „es gelten die allgemeinen bauordnungsrechtlichen Regelungen der GEG“, stellt Hans-Joachim Beck klar. Wenn der Bau vor dem 01. Januar 2023 begonnen hat und die Anforderungen entsprechend anders waren, beeinträchtigt dies nicht die Anwendbarkeit der degressiven AfA.
Wurde aber mit dem Bau nach dem 01. Januar 2023 begonnen müssen sich die Planer und Investoren an den neuen Standard des Effizienzstandards halten. Dieser Standard soll sicherstellen, dass der Energieverbrauch eines Gebäudes besonders niedrig ist und somit zum Klima- und Umweltschutz beiträgt. Der Primärenergiebedarf eines Gebäudes soll dementsprechend nur 55 Prozent betragen, was einem Heizwärmebedarf von 35 Kilowattstunden pro Quadratmeter je Nutzfläche und Jahr entspricht. Da das Gebäudeenergiegesetz (GEG) als Basis für die Gebäudeherstellung dient, sichert es das klimaneutrale Heizen, auch ohne die Effizienzklasse 55.
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Wird jede neu Mietwohnung von der degressiven AfA profitieren können?
Unter die neue Steueregel fallen sowohl komplette Mietshäuser als auch einzelne neue Mietwohnungen. Aber was ist mit dem Ausbauen von Bestandsimmobilien? Also ein neu geschaffener Wohnraum auf einem Dachboden oder Ähnlichem. Können diese von der degressiven AfA auch profitieren?
Leider werden diese neu geschaffenen Wohnräume nicht durch die neue AfA abgeschrieben. „Der Ausbau von Dachböden auf Mehrfamilienhäusern und die Aufstockung von Mehrfamilienhäusern werden durch die neue degressive AfA nicht begünstigt“, sagt Hans-Joachim Beck, ehemaliger Vorsitzender Richter im Finanzgericht. Nur neu errichtete Wohngebäude können somit von der degressiven AfA profitieren.
Profitieren nur Bauherren von Mietshäusern?
Die neue Steuerregelung greift auch Eigentumswohnungen, wie auch Teileigentumsräume auf. Denn um den Wohnungsbau anzutreiben, müssen so viele Investoren und Bauherren wie möglich angesprochen werden. Somit ist es nicht nur privaten Bauherren vergönnt, sondern auch Wohnungsunternehmen, die auf eigenem Besitz bauen, Family-Offices, Einzelinvestoren und Bauherren, die ein oder mehrere Wohngebäude kaufen und vermieten.
Wie bereits in einer vorherigen Frage erklärt wurde, spielt der Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses beim Erwerb von Immobilien eine entscheidende Rolle, nicht der Baubeginn. Ebenso wichtig ist, dass die Fertigstellung im gleichen Jahr erfolgt, wie im Kaufvertrag festgelegt wurde. Diese Maßnahme stellt sicher, dass nur neu errichtete Gebäude von der neuen AfA profitieren und nicht missbraucht wird. Sobald eine Immobilie zweckmäßig nutzbar ist, erfüllt sie die Bedingungen für die degressive AfA und kann von der Steuerregelung profitieren.
Muss ich bei der degressiven AfA bis zum Ende bleiben?
Nach Paragraf 7 Absatz 2 EstG ist der Wechsel von der degressiven AfA auf die lineare AfA erlaubt. Ab einem bestimmten Zeitpunkt empfiehlt es sich sogar, von der degressiven zur linearen AfA zu wechseln. Warum dies so ist, wird im Folgenden erläutert:
Wenn man sich die Funktionsart der degressiven AfA anschaut, stellt man fest, dass immer ein Restwert bleibt. Also können in der Theorie die Herstellkosten nie vollständig abgeschrieben werden. Bei der linearen AfA können nach ungefähr 33 Jahren vollständig abgeschrieben werden. Der Betrag bleibt von Jahr zu Jahr konstant ohne Veränderung. Man muss eine Strategie entwickeln, um die degressive und die lineare AfA so effektiv wie möglich zu nutzen. Jens Rautenberg, Conversio-Chef, ist bei seiner Berechnung auf 14 Jahre gekommen. „Dabei ist wichtig zu wissen, dass auch beim Wechsel zur linearen AfA der Restwert die entscheidende Bezugsgröße ist“, ergänzte Jens Rautenberg. Um die Herstellkosten seiner Immobilie nach 33 Jahren vollständig abzuschreiben, sollte man nach 14 Jahren auf die lineare AfA umstellen. So bleiben noch 19 Jahre in der linearen AfA, und die Herstellkosten sind nach ziemlich genau 33 Jahren abgesetzt. Möchte man eine andere Zeitspanne, so muss man die Berechnung anpassen.
Für weitere Information über die degressive AfA, besuchen Sie das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen auf www.bmwsb.bund.de.
