Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN)

Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN): günstiger Bauen bei umweltfreundlichem Mietshausbau. Wer einen Mehrfamilienhaus plant, kann jetzt sparen – wenn diese Voraussetzungen erfüllt werden.

Neuer Kredit soll Mehrfamilienhaus-Neubau ankurbeln

In Deutschland gibt es zu wenig Wohnungen. Aktuell sollen rund 800.000 Wohnungen fehlen. Das soll jetzt das neue staatliche Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN) ändern, das am 1. Oktober 2024 startet. Wer ein günstiges Mehrfamilienhaus bauen möchte, kann mit dem neuen Förderprogramm des Staates jetzt sparen – vorausgesetzt, bestimmte Kriterien werden erfüllt. Das Programm Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) bietet finanzielle Unterstützung, um sowohl bezahlbaren als auch klimafreundlichen Wohnraum zu schaffen. Das Ziel ist, den Wohnungsbau trotz steigender Bauzinsen wieder attraktiver zu machen. Der Fokus liegt auf der Begrenzung der Baukosten, der Senkung von CO2-Emissionen und der effizienten Nutzung von Wohnflächen, sodass pro Bau mehr Wohnraum klimafreundlich genutzt werden kann. Vor allem der Wohnungsbau im unteren und mittleren Preissegment soll unterstützt werden. Gleichzeitig sollen nachhaltige Innovationen im Bauwesen gefördert werden.

Wie sieht das neue Förderprogramm aus?

Die Förderung erfolgt als zinsverbilligter Kredit ohne Tilgungszuschuss. Das Programm bietet zinsgünstige KfW-Kredite mit attraktiven Konditionen und fördert energieeffiziente Bauweisen (Effizienzhaus 55 und Effizienzhaus 40), den Verzicht auf fossile Brennstoffe sowie eine Begrenzung der Treibhausgasemissionen. Die Baukostenobergrenze variiert je nach Projektspezifikationen, wie Standort und Heizenergiebedarf.

Förderung für Wohngebäude und Nichtwohngebäude

Mehrfamilienhäuser werden mit einem Kredit von maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit gefördert.

Nichtwohngebäude erhalten 1.000 Euro pro Quadratmeter und maximal 5 Millionen Euro je Bauvorhaben. Die Zinssätze liegen bei 2 Prozent bei 35 Jahren Laufzeit und zehn Jahren Zinsbindung oder 1 Prozent bei 10 Jahren Laufzeit und Zinsbindung. Das ist deutlich niedriger als bei marktüblichen Baukrediten.

Gänzlich neu ist das Programm nicht: Es ergänzt bestehende Programme wie die soziale Wohnraumförderung und das Klimafreundliche Bauen (KFN). Mit einem Budget von 350 Millionen Euro in diesem Jahr und 1,65 Milliarden Euro im nächsten Jahr soll das KNN-Programm bis zu 150.000 neue Wohneinheiten fördern.

Diese 5 Voraussetzungen müssen Mehrfamilienhäuser erfüllen, um das Förderprogramm „KNN“ zu erhalten

Um eine Förderung zu erhalten, müssen Neubauten die folgenden fünf Bedingungen erfüllen:

1. Das Co2-Treibhauspotential (GWP100) muss gemäß dem „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus“ (QNG-PLUS) nachgewiesen werden. Eine Zertifizierung ist jedoch nicht notwendig.
2. Effizienzhausstandard: Die Neubauten müssen mindestens den Standard Effizienzhaus 55 erreichen. KFW 40 Standard ist nicht notwendig.
3. Fossile Brennstoffe sind nicht erlaubt, so entfallen z.b. Holzpellets als Brennstoff.
4. Die Baukosten müssen unter Anwendung einer Lebenszykluskostenanalyse (LCC) begrenzt und optimiert werden.
5. Begrenzung bei der Wohnfläche: Die Anzahl der Räume muss in einem vorgeschriebenen Verhältnis zur Wohnfläche stehen. Beispiel: Eine Vierzimmerwohnung darf maximal 85 m² groß sein. Wohnküchen sind nicht erlaubt.

Um eine Förderung zu erhalten, müssen Neubauten die folgenden Vorgaben erfüllen:

1. Eine 1-Zimmer-Wohnung darf maximal 40 Quadratmeter groß sein.
2. Eine 2-Zimmer-Wohnung darf maximal 55 Quadratmeter groß sein.
3. Bei einer 3-Zimmer-Wohnung darf die Fläche maximal 70 Quadratmeter betragen.
4. Eine 4-Zimmer-Wohnung darf maximal 85 Quadratmeter groß sein.
5. Für barrierefreie Wohnungen gibt es einen Zuschlag von 15 Quadratmeter auf die Vorgaben

Wie funktioniert die Lebenszykluskostenanalyse?

Die Lebenszykluskostenanalyse soll die Kosten eines Gebäudes über seinen gesamten Lebenszyklus hinweg analysieren. Auf diese Weise sollen nur günstige Mehrfamilienhäuser finanziert werden. Für die Berechnung der Lebenszykluskosten, stellt die KfW ein spezielles Excel-Berechnungstool bereit.

Klingt ja gut, ABER: das sind die Nachteile der KNN Förderung

Den Architekten stellen sich bei Regularien zur Wohnfläche erst mal die Nackenhaare auf. Sozialwohnbau-Richtlinie lässt grüßen. Wo bleibt da bitte die unternehmerische und gestalterische Freiheit des Bauherren? Wo bleiben innovative Vermietungskonzepte für Wohngemeinschaften?

Auf der anderen Seite sollten kostengünstige Wohnungen natürlich effizient aufgeteilt sein, sodass kein Wohnraum verschenkt werden. Viele kleine Zimmer sind hier schlichtweg sinnvoller als große fließende Räume mit offenem Wohnzimmer. Dennoch scheint das faktische Verbot einer Wohnküche aus einer vergangenen Zeit.

Ein weiteres Problem sind hingegen die technischen Beschränkungen, das Holzpelletverbot. Wer eine Förderung erhalten will, muss auch ein gewisses Investment in klimafreundliche Maßnahmen tätigen. In der Regel werden jetzt Wärmepumpen und PV-Anlagen die ideale Wahl sein. Eine klassische Wettbewerbsverzerrung. Da stellt sich die Frage, ob die KNN-Förderung dann noch günstiger als ein üblicher Kredit bei der Bank ist, in Verbindung mit einem LowTec-Ansatz bei der Haustechnik und einem günstigen Brennstoff.

Fraglich ist, ob es einen solchen Markteingriff überhaupt braucht. Denn, wer ein Mehrfamilienhaus baut, stellt in der Regel ohnehin qualitative Ansprüche und versucht effizient zu bauen, damit die Wohnungen später optimal vermietet und Betriebskosten gesenkt werden können. Die ersparte Warmmiete geht langfristig in der Regel mit einer höheren Kaltmiete einher. Ein Win-Win für Mieter und Vermieter.

Dennoch ist es schön, dass der Gesetzgeber vom Maximal-Standard KFW40 abgesehen hat. Ein kleiner Schwenk hin zu günstigeren Mieten in privat finanzierten Mehrfamilienhäusern.