Mehrfamilienhaus Grundriss: Der optimale Neubau

Ganz gleich ob Sie ein kleines Mehrfamilienhaus, eines mit 10 Wohnungen, mit Penthaus oder als Fertighaus bauen möchten: Es gibt einige Prinzipien für kostengünstiges Bauen, die auch für den Neubau von Mehrfamilienhäusern gelten. Der Grundriss spielt dabei eine bedeutende Rolle. Dieser Artikel beleuchtet die geometrischen Faktoren beim Mietshaus-Neubau.

Mehrfamilienhaus Grundriss – optimiert auf den durchschnittlichen Mieter

Versetzen Sie sich als Bauherr in die Lage der Wohnungssuchenden. Je extravaganter Sie eine Immobilie konzipieren, desto kleiner wird der Kreis der Interessenten, die genau diesem Geschmack entsprechen. Ausgefallene Ideen und eine exotisch anmutende Architektur mögen auf dem Reißbrett gut aussehen, doch der Mieter verlangt nach einer „Wohlfühl-Architektur“. Regel Nummer 1 für die erfolgreiche Vermietung orientiert sich demnach an einer breit aufgestellten Zielgruppe. Für die wirtschaftliche Vermietung empfiehlt es sich, den Mehrfamilienhaus Grundriss so zu wählen, dass möglichst viele Mieter sich damit identifizieren und darin ihre Wünsche und Vorstellungen wiederfinden können. Das spart zunächst keine Kosten, sondern steigert den Ertrag. Das leitet über zur Funktionalität des Gebäudes.

Beste Funktionalität auf kleinster Fläche – das optimale Mehrfamilienhaus

Es liegt in der Natur der Sache, dass sich bei der Wohnungsvermietung zwei Parteien mit ihren Interessen gegenüberstehen. Während Sie sich als Investor darüber freuen, dass die Quadratmeterpreise eher steigen als fallen, wird der Mieter nach einer möglichst günstigen, gut „zugeschnittenen“ Immobilie Ausschau halten. Für die meisten Mieter wird demnach die absolute Miete entscheidend sein. Es gilt die einfache Regel, dass sich gut geschnittene Wohnungen, deren Fläche im Verhältnis zu den notwendigen Zimmern gering ist, besser vermieten lassen! Neben dieser „Minimierung der Miethöhe für den Mieter“ ist es wichtig, die nicht vermieteten Flächen (Treppen, Aufzug, Keller) ebenfalls zu minimieren.

Grundriss Beispiel

Im Neubau-Projekt „Zinshaus Am Horner Moor“ ist eine sogenannter 4-Spänner ausgeführt. Hier sind 4 Wohnungen am normalen Treppenpodest positioniert. Dies ist sehr effizient, benötigt jedoch eine ausreichende Bebauungstiefe (hier 15,50 m).

Neben der reinen Funktionalität darf auch der Komfort nicht zu kurz kommen.

Kleine und große Wohnungen – mit komfortabler Ausstattung

Ob Sie in kleine oder große Wohnungen investieren und diese zur Vermietung anbieten, richtet sich an Faktoren wie Zielgruppe und Vermietungsdauer aus. Auch hier kommt es im optimalen Fall zu einer Win-Win-Situation. Eine Familie, die sich in einer Immobilie wohlfühlt – und sich zudem gut mit dem Vermieter versteht, wird das Mietverhältnis lange aufrechterhalten. Sie als Vermieter erfreuen sich an der ordentlichen Familie, die ihre Immobilie pfleglich behandelt und die Miete pünktlich überweist. Obwohl Sie dem Mieter einen guten Komfort bieten, gilt auch die Devise: Weniger ist mehr. Denken Sie daran, dass die gewählte Ausstattung geringe Pflege- und Instandhaltungskosten aufweisen sollte.

Die Zinshaus-Architektur – gehen sie auf die Wünsche Ihrer Mieter ein

Sich an eine möglichst große Zielgruppe zu wenden, um eine möglichst zeitnahe und lukrative Vermietung zu realisieren, bedeutet nicht, individuelle Vorlieben zu vernachlässigen. Gehen Sie auf die Wünsche und Lebensumstände der Mieter ein. Besonders interessant, wenn Sie den Grundriss so planen, dass sich in der Immobilie sowohl Singles als auch Familien wohlfühlen. Auch daran, dass das Mehrfamilienhaus zur Miete auf dem neuesten ökologischen Stand ist und den KfW 40 Standard erfüllt, erfreuen sich beide Parteien. Wenn sich das Mehrfamilienhaus auch noch architektonisch perfekt in die Umgebung integriert, sind selbst die Nachbarn begeistert. Das alles treibt den Preis nicht in die Höhe. Die Details finden Sie in unserem E-Book „Zinshaus Am Horner Moor“.

Wie sieht ein optimaler Mehrfamilienhaus-Grundriss aus?

Lassen Sie uns das Wesentliche kurz zusammenfassen:

• Der Mehrfamilienhaus Grundriss für ein „Zinshaus“ sollte sich zunächst an einer breit aufgestellten Zielgruppe ausrichten (unterschiedliche Wohnungsgrößen)
  • Bitte dabei beachten: Je ausgefallener die Ideen, desto kleiner der Kreis der Interessenten
• Der durchschnittliche Mieter wird sich an der absoluten Miete orientieren und gut geschnittene Wohnungen mit ausgewogenem Verhältnis zur Wohnfläche und den notwendigen Zimmern bevorzugen
• Die Ausstattung sollte sich als funktional und komfortabel erweisen
  • jedoch wenig Instandhaltungsmaßnahmen und Pflegeaufwand erfordern

Ein gutes Beispiel, wie so ein Grundriss für ein komfortables Mehrfamilienhaus sowohl für Singles als auch Familien aussehen kann, stellt das Muster-Projekt aus dem E-Book „Zinshaus Am Horner Moor“ dar. Von der ausgeklügelten „Diagonal-Verschiebung“ des Grundrisses, die dem Gebäude den Charakter eines Doppelhauses verleiht, über das massive Kalkstein-Mauerwerk mit wartungsfreier Ziegel-/Holzverschalung bis zum realisierten KfW 40 Standard – ein Zinshaus mit Win-Win-Faktor für alle Parteien.

Bedingungen für einen optimalen Grundriss

Um einen optimalen Grundriss entwerfen zu können, müssen bestimmte Bedingungen im Voraus festgelegt werden. Zu den Bedingungen gehören:

• Grundstück
  • Das Grundstück gibt vorab den Gestaltungsrahmen der Form des Gebäudes vor. Man muss planen, wie viel Platz das Gebäude und der zusammenhängende Garten in dem Grundstück einnehmen kann und soll. Dabei muss die Erschließung des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen bedacht werden. Außerdem muss geprüft werden, ob genug Stellfläche auf dem Grundstück vorhanden ist oder ob eine Tiefgarage benötigt wird.
• Richtlinien
  • Wie letztendlich das Mehrfamilienhaus gebaut werden darf, bestimmen Richtlinien, die sich ebenfalls auf den Grundriss auswirken. Diese Richtlinien sollten zu Beginn überprüft und das Gebäude entsprechend geplant werden. Dabei gibt der Bebauungsplan vor, wie und was von dem Grundstück bebaut werden darf.  Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt vor, wie das Grundstück genutzt werden darf. 
• Anzahl der Wohnungen
  • Zu Beginn der Planung sollte zunächst die gewünschte Anzahl der Wohnungen des Mehrfamilienhauses festgelegt werden. Dabei müssen es mehr als drei Wohnparteien sein, damit das Gebäude als Mehrfamilienhaus gilt. 
• Stockwerke
  • Ist die Anzahl der Wohnungen abgemacht, wird im nächsten Schritt geplant, auf wie viele Stockwerke die Wohnungen im Mehrfamilienhaus verteilt werden sollen. Es besteht aus mindestens zwei Stockwerken, hat aber nach oben hin keine Grenzen.
• Verteilung der Wohnungen
  • Zusammenhängend mit der Anzahl der Wohnungseinheiten ist die Verteilung der dieser auf die Geschosse. Es muss festgelegt werden, wie viele Wohnungen sich auf einer Ebene befinden sollen. Häufig werden in Mehrfamilienhäusern die einzelnen Wohnungen als Etagenwohnung auf einzelne Geschosse verteilt.
• Erschließung
  • Die Anzahl der Wohnungen, deren Verteilung und die Stockwerkanzahl hängt von der Erschließung des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen ab. Es muss geklärt werden, ob es ein gemeinschaftlich genutztes Treppenhaus gibt oder die Wohnungen separat erschlossen werden sollen. Einhergehend muss festgelegt werden, wie großzügig der Eingangs- und Treppenbereich sein soll und ob ein Aufzug benötigt wird.

Zielgruppe

Wenn das geplante Mehrfamilienhaus für eine Zielgruppe bestimmt wird, kann man der Grundriss entsprechend anpassen. In dem Fall, dass das Gebäude für mehrere Familien oder größere Gruppen gedacht ist, sollten die einzelnen Wohnungen großzügiger gestaltet werden. Wenn das Mehrfamilienhaus für Singles, in etwa Studenten oder Senioren, gedacht ist, sind kleinere Wohnungen geeignet. Auch eine Mischung aus unterschiedlich großen Wohnungen ist möglich und bietet Flexibilität. Ergänzend lassen sich auch gewerblich genutzte Einheiten in einem Mehrfamilienhaus unterbringen.

Durch die Vielfalt an Nutzmöglichkeiten und Flexibilität eines Mehrfamilienhauses, ist keine Zielgruppe im Voraus zu bestimmen.

Nutzung des Mehrfamilienhauses

Die vorgängig bestimmte Nutzung des Mehrfamilienhauses wirkt sich auf die Gestaltung des Grundrisses aus. Die Nutzung hängt vor allem von Zielgruppe und dem Wohnungstyp ab. So lässt sich eine Familie in einer großzügigen Wohneinheit unterbringen, wohingegen für Studenten eine Clusterwohnung mit mehreren Wohnparteien geeignet ist. Zudem kann sich der Grundriss einer gewerblichen genutzten Wohneinheit zu einer bewohnten Wohnung unterscheiden.

Die im Vorhinein festgelegte Nutzung des Mehrfamilienhauses kann jederzeit neu bestimmt werden. Durch einfache Baumaßnahmen passt sich der Grundriss des Mehrfamilienhauses der wandelnden Nutzung an und bietet eine Flexibilität an Nutzung, Zielgruppe und Wohnungstypen.

Gemeinschaftsflächen

Flächen, die gemeinschaftlich genutzt werden, sollten im Vorhinein klar definiert und mit Regeln bestimmt werden. Zu den gemeinschaftlich genutzten Flächen gehören neben dem Treppen- und Eingangsbereich zum Beispiel der Garten oder in einer Wohngemeinschaft mit verschiedenen Bewohnern Badezimmer, Küche und Wohnbereich. 

Form des Grundrisses

Die Grundform des Gebäudes und die daraus resultierende Form des Grundrisses ergibt sich durch vorher bestimmte Richtlinien, Zielgruppen, Anzahl der Wohnungen und dessen Verteilung sowie Nutzung. Sind die ersten Bedingungen abgestimmt, ist die Form des Grundrisses gegeben und kann im weiteren Schritt durch Gestaltungsmöglichkeiten ausgearbeitet werden.

Gestaltung des Grundrisses

Die Gestaltung des Grundrisses hängt von der Form des Grundrisses ab. Ändert man die Form des Grundrisses, so muss die Gestaltung, etwa die Raumaufteilung, entsprechend angepasst werden. Steht die Form des Grundrisses fest, kann die optimale Gestaltung des Grundrisses erfolgen.

Folgende Gestaltungsmöglichkeiten beeinflussen die Gestaltung des Grundrisses:

Stil

Die Wahl des Baustils kann den Entwurf des Gebäudes maßgeblich prägen. Ein modernes Mehrfamilienhaus überzeugt beispielsweise mit einem offenen Grundriss und symmetrischem Aufbau.

Raumaufteilung

Für eine optimale Raumaufteilung muss der zuvor geplante Grundriss stehen. Die Aufteilung der Räume hängt von der Positionierung des Badezimmers, der Küche und der Ausrichtung der Räume ab. Dabei sollte man auf die Schaffung von kurzen Wegen und lebenswerten Raum Wert legen.

Dachform

Die Dachform kann die Form des Grundrisses beeinflussen. So muss sich der Grundriss im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit einem Pultdach an die Dachschrägen anpassen. Ein Flachdach hingegen bietet zusätzlich Raum für eine Dachterrasse.

Fassade

Die Fassadengestaltung hängt zum einen von der Bauweise und zum anderen von der Form des Gebäudes und dessen Grundrisses ab. Je nach Bauweise, wird das Mehrfamilienhaus als Massiv- oder Fertighaus realisiert. Dies beeinflusst die Fassadengestaltung hinsichtlich Ihrer Materialität und der Art von Fassadenöffnungen, etwa Fenster und Türen. Die Form des Gebäudes und die des Grundrisses bestimmt, wo und mit welchen Maßen sich die Fassadenöffnungen befinden.

Mehrfamilienhaus ohne Keller?

Auch hier zählt: Weniger ist mehr. Ein Keller kostet fast das Geld eines ganz gewöhnlichen Geschosses, bringt aber in der Regel gar keine Miete. Also sollte er zum Wohle des Mieters und Vermieters weggelassen werden. Zumindest bei kleinen Mehrfamilienhäusern wird das funktionieren. In diesem Fall bringen Sie die notwendigen Abstellflächen in der Wohnung und im Dachboden unter.

Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage?

Auch hier zählt: Weniger ist mehr. Eine Tiefgarage kostet noch mehr als ein gewöhnlicher Keller. Das liegt an der Rampe, dem Rolltor, der weitgehenden Stützenfreiheit zum Einparken (viel mehr Stahlbeton und tieferer Aushub notwendig). In der Regel wird der Mehrertrag durch die Stellplatzmiete nicht für die Finanzierung der Baukosten ausreichen. Wenn es also nicht unbedingt sein muss, verzichten Sie auf die Tiefgarage. Schaffen Sie stattdessen die notwendigen Stellplätze oberirdisch, wenn es die Grundstückssituation ermöglicht. In Hamburg müssen für den Wohnungsbau keine Stellplätze zwingend gebaut werden. In anderen Gemeinden sieht das jedoch anders aus. Hier kann die Stellplatzsatzung zu einer schlechten Bebauung eines kleinen Grundstückes führen.