Die Kosten beim Mehrfamilienhaus-Hausbau

Der Bau eines Mehrfamilienhauses stellt eine bedeutende Investition dar, die langfristig Wert schafft, sei es durch Vermietung oder als Wohnraum für mehrere Generationen. Diese Immobilien bieten nicht nur dringend benötigten Wohnraum, sondern sind auch eine attraktive Kapitalanlage. Um den größtmöglichen Nutzen aus dieser Investition zu ziehen, ist eine sorgfältige Planung unerlässlich. Ein essenzieller Bestandteil dieser Planung ist die präzise Kostenkalkulation.

1. Einflussfaktoren auf die Baukosten

1.1 Gebäudegröße und Anzahl der Wohneinheiten

Größere Gebäude und eine höhere Anzahl von Wohneinheiten führen in der Regel zu höheren Baukosten. Eine genaue Planung der Wohneinheiten und der Gesamtnutzfläche ist daher entscheidend. Ein größerer Baukörper erfordert mehr Baumaterialien, längere Bauzeiten und umfangreichere Arbeiten, was die Kosten in die Höhe treibt. Mit Hilfe eines Baukostenrechners kann man sich schon ein ungefähreres Bild zu den anfallenden Kosten machen.

1.2 Ausstattung

Die Wahl der Ausstattung kann die Baukosten erheblich variieren lassen. Eine gehobene Ausstattung kann die Kosten im Vergleich zu einer Standardausstattung verdoppeln. Hierzu zählen nicht nur hochwertige Baumaterialien, sondern auch luxuriöse Sanitäranlagen, Küchen, Bodenbeläge und intelligente Haustechnik. Die Auswahl von hochwertigen Armaturen, energiesparenden Fenstern und Türen sowie fortschrittlichen Heiz- und Kühlsystemen kann die Kosten signifikant beeinflussen.

1.3 Baumaterialien

Die Art der verwendeten Baumaterialien hat einen großen Einfluss auf die Kosten. Nachhaltige und energieeffiziente Materialien können die Anfangsinvestition erhöhen, bieten jedoch langfristige Einsparungen bei den Betriebskosten. Beispielsweise sind Ziegelsteine teurer als Beton, bieten aber eine bessere Wärmeisolierung und längere Lebensdauer. Dämmmaterialien, Fenster mit Dreifachverglasung und Solarpaneele sind teurer in der Anschaffung, reduzieren jedoch die Energiekosten erheblich.

1.4 Standort

Der Standort des Bauprojekts bestimmt nicht nur den Grundstückspreis, sondern auch die Bauvorschriften, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden können. Städtische Gebiete sind in der Regel teurer als ländliche Regionen. In städtischen Gebieten sind zudem die Anforderungen an die Infrastruktur, wie beispielsweise die Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die Verfügbarkeit von Versorgungsleitungen, höher. Zudem können in städtischen Lagen höhere Baukosten durch strengere Bauvorschriften und Auflagen entstehen.

Beispiel:

Für ein dreifamilienhaus mit 280 Quadratmetern Wohnfläche belaufen sich die typischen Baukosten auf etwa 2.000 € pro Quadratmeter, also insgesamt rund 560.000 €. Bei einer gehobenen Ausstattung und in einer städtischen Lage könnten die Kosten jedoch auf 700.000 € oder mehr ansteigen.

2. Entscheidende Bauoptionen

2.1 Keller

Die Entscheidung für oder gegen einen Keller kann die Kosten um etwa 500 € pro Quadratmeter variieren lassen. Ein Keller bietet zusätzlichen Stauraum und kann die Nutzungsmöglichkeiten des Hauses erweitern. Kellerräume können als Lager, Technikraum oder als zusätzlicher Wohnraum genutzt werden. Die Entscheidung für einen Keller hängt von den Bodenverhältnissen, den Anforderungen der Bauherren und den Nutzungsmöglichkeiten ab.

2.2 Dachform

Ein Flachdach ist mit rund 160 € pro Quadratmeter die günstigste Option. Andere Dachformen wie Satteldach oder Walmdach können teurer sein, bieten aber auch Vorteile in Bezug auf Wärmedämmung und Wohnraum. Ein Satteldach bietet zusätzlichen Raum im Dachgeschoss, der als Wohnraum genutzt werden kann. Ein Walmdach bietet eine bessere Stabilität und ist besonders in windigen Regionen vorteilhaft.

2.3 Wände

Mauerwerkswände sind etwa 30 % günstiger als Ortbetonwände und kosten zwischen 160 € und 200 € pro Quadratmeter. Die Wahl der Wandmaterialien beeinflusst die Bauzeit und die langfristigen Instandhaltungskosten. Mauerwerkswände bieten eine gute Wärmedämmung und sind einfacher zu reparieren. Ortbetonwände bieten eine höhere Stabilität und sind besonders für große Bauprojekte geeignet.

2.4 Heizung

Eine Wärmepumpe kostet in der Anschaffung etwa 32.000 €, kann aber durch Förderungen um 35 % reduziert werden. Elektroheizungen sind in der Anschaffung günstiger, jedoch in der Nutzung teurer und daher weniger empfehlenswert. Eine Fußbodenheizung bietet hohen Komfort und eine gleichmäßige Wärmeverteilung, ist jedoch in der Anschaffung und Installation teurer als herkömmliche Heizkörper. Solaranlagen zur Warmwasserbereitung und Stromerzeugung können die Betriebskosten erheblich senken.

2.5 Bauweise

Effizientes Bauen lohnt sich, da KfW-Förderungen auf die Anzahl der Wohneinheiten berechnet werden. Bei der Errichtung eines Mehrfamilienhauses können so etwa 20.000 € durch Förderungen eingespart werden. Passivhäuser oder Niedrigenergiehäuser sind teurer in der Errichtung, bieten jedoch langfristige Einsparungen bei den Energiekosten. Modulare Bauweisen können die Bauzeit verkürzen und die Kosten senken, da viele Bauteile vorgefertigt und vor Ort montiert werden.

3. Planungskosten

3.1 Architekten- und Ingenieurleistungen

Die Planung eines Mehrfamilienhauses erfordert die Expertise von Architekten und Ingenieuren. Diese Fachleute erstellen Baupläne, berechnen Statiken und sorgen dafür, dass das Gebäude den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Die Kosten für diese Leistungen werden in der Regel als Prozentsatz der gesamten Baukosten berechnet. Architekten- und Ingenieurhonorare belaufen sich typischerweise auf 10-15 % der Baukosten.

3.2 Genehmigungen

Für den Bau eines Mehrfamilienhauses sind verschiedene Genehmigungen erforderlich, darunter die Baugenehmigung, Umweltgenehmigungen und möglicherweise Denkmalpflegegenehmigungen. Die Gebühren für diese Genehmigungen variieren je nach Region und Art des Bauvorhabens. Es ist wichtig, alle notwendigen Genehmigungen frühzeitig einzuholen, um Verzögerungen im Bauprozess zu vermeiden.

3.3 Keller

Die Planungskosten steigen um etwa 10 %, wenn ein Keller vorgesehen ist. Der Bau eines Kellers erfordert zusätzliche Planungsarbeiten, wie die Bodenuntersuchung und die Planung der Kellerwände und -decken.

3.4 Aufzug

Ein Aufzug führt zu zusätzlichen Kosten von etwa 5 % der Gesamtplanungskosten. Aufzüge sind besonders in Mehrfamilienhäusern mit mehreren Stockwerken wichtig, um die Barrierefreiheit zu gewährleisten. Die Kosten umfassen die Planung und Installation des Aufzugs sowie die Wartungskosten.

3.5 Tiefgarage

Eine Tiefgarage kostet rund 23.000 € für 100 Quadratmeter und bietet zusätzlichen Parkraum, was besonders in städtischen Gebieten vorteilhaft ist. Die Kosten für die Planung und den Bau der Tiefgarage umfassen auch die Belüftung, Beleuchtung und Sicherheitseinrichtungen.

3.6 Geschosse

Bei hoher Wiederholung des gleichen Wohnungstyps können Planungsleistungen übertragen und Kosten gesenkt werden. Die Standardisierung von Wohnungstypen erleichtert die Planung und den Bau und kann zu Kosteneinsparungen führen.

3.7 Nachweise

Wärmeschutznachweise werden pro Wohnung berechnet und können bei fünf Wohnungen etwa 8.500 € kosten. Brandschutznachweise und Schallschutznachweise sind ebenfalls erforderlich und können zusätzliche Kosten verursachen. Diese Nachweise sind notwendig, um sicherzustellen, dass das Gebäude den gesetzlichen Anforderungen entspricht und die Sicherheit und den Komfort der Bewohner gewährleistet.

4. Energieeffizientes Bauen

Energieeffizientes Bauen kann durch KfW-Förderungen unterstützt werden, die auf Basis der geplanten Wohneinheiten berechnet werden. Ein energieeffizienter Standard lohnt sich daher sowohl finanziell als auch ökologisch. Energieeffiziente Gebäude haben niedrigere Betriebskosten und sind umweltfreundlicher. Die Investition in energieeffiziente Technologien und Baumaterialien kann durch staatliche Förderungen und Zuschüsse reduziert werden.

4.1 KfW-Förderungen

Die KfW-Bank bietet verschiedene Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und Sanieren an. KfW-Förderungen können als zinsgünstige Darlehen oder als Zuschüsse gewährt werden. Die Höhe der Förderung hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes und der Anzahl der Wohneinheiten ab.

4.2 Nachhaltige Baumaterialien

Nachhaltige Baumaterialien wie Holz, recycelte Materialien und umweltfreundliche Dämmstoffe können die Baukosten erhöhen, bieten jedoch langfristige Vorteile in Bezug auf Energieeinsparungen und Umweltverträglichkeit. Die Verwendung von nachhaltigen Materialien trägt zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks des Gebäudes bei.

5. Standortwahl

Der Standort des Bauprojekts beeinflusst nicht nur die Grundstückspreise, sondern auch die Baukosten und die potenziellen Mieteinnahmen. Städtische Lagen bieten oft höhere Mieten, jedoch sind die Bau- und Grundstückskosten ebenfalls höher. Die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Arbeitsplätzen erhöht die Attraktivität des Standorts und kann die Mietpreise positiv beeinflussen.

5.1 Grundstückskosten

Die Kosten für das Grundstück variieren stark je nach Lage. In städtischen Gebieten sind die Grundstückspreise in der Regel höher als auf dem Land. Die Verfügbarkeit von Bauland und die Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen die Grundstückspreise ebenfalls.

5.2 Infrastruktur

Eine gute Infrastruktur mit Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Krankenhäuser und Einkaufsmöglichkeiten erhöht die Attraktivität des Standorts und kann die Mieteinnahmen steigern. Eine gut ausgebaute Infrastruktur reduziert auch die Notwendigkeit für den Bau zusätzlicher Einrichtungen wie Parkplätze oder Gemeinschaftsflächen.

5.3 Bauvorschriften

Die Bauvorschriften variieren je nach Standort und können die Baukosten beeinflussen. In städtischen Gebieten gibt es oft strengere Bauvorschriften und Auflagen, die zusätzliche Kosten verursachen können. Es ist wichtig, die lokalen Bauvorschriften und -auflagen zu kennen und bei der Planung zu berücksichtigen.

6. Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Bei der Entscheidung, ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage zu nutzen, spielen die Anzahl der Wohnungen und die Mieterwartung eine wichtige Rolle. Die Baukosten hängen von der Anzahl der Wohnungen und der Gesamtwohnfläche ab. Es ist wichtig zu prüfen, ob sich der Bau durch die potenziellen Einnahmen und die Vermietbarkeit lohnt und nach welchem Zeitraum die Bau- und Finanzierungskosten amortisiert sind.

6.1 Mietpreise

Die Mieteinnahmen sind ein entscheidender Faktor bei der Kalkulation der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. Die Höhe der Miete hängt von der Lage, der Ausstattung und der Nachfrage nach Wohnraum ab. Es ist ratsam, eine Marktanalyse durchzuführen, um die potenziellen Mieteinnahmen realistisch zu schätzen.

6.2 Vermietungsrisiken

Es gibt immer ein Risiko, dass nicht alle Wohnungen vermietet werden können oder dass Mieter ausfallen. Diese Risiken sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden. Eine sorgfältige Auswahl der Mieter und eine professionelle Verwaltung können die Vermietungsrisiken reduzieren.

6.3 Amortisationszeit

Die Amortisationszeit gibt an, wie lange es dauert, bis die Baukosten durch die Mieteinnahmen gedeckt sind. Eine kurze Amortisationszeit ist wünschenswert, um schnell in die Gewinnzone zu kommen. Die Amortisationszeit kann durch eine hohe Auslastung, niedrige Betriebskosten und eine effiziente Verwaltung verkürzt werden.

7. Steuerliche Absetzbarkeit von Kosten

Für Mieteinnahmen müssen Steuern gezahlt werden, jedoch können Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bau des Hauses anfallen, steuerlich abgesetzt werden. Baukosten können über mehrere Jahre in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Zu den absetzbaren Nebenkosten gehören Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten, Notargebühren sowie Makler- und Begutachtungskosten.

7.1 Absetzbare Kosten

Zu den absetzbaren Kosten gehören:

7.2 Abschreibung

Die Baukosten können über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. In Deutschland beträgt die lineare Abschreibung für Wohngebäude 2 % pro Jahr. Dies bedeutet, dass die Baukosten über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abgesetzt werden können.

7.3 Sonderabschreibungen

Es gibt verschiedene Sonderabschreibungen für energieeffizientes Bauen und Sanieren. Diese Abschreibungen können die steuerliche Belastung weiter reduzieren und die Rentabilität der Investition erhöhen.

8. Wichtige Unterlagen für den Architekten

Um mit der Planung zu beginnen, benötigt der Architekt bestimmte Unterlagen:

• Ort und Lageplan
• Bebauungsplan
• Fotos des Grundstücks oder der Immobilie
• Bestandsgrundrisse

8.1 Ort und Lageplan

Der Ort und Lageplan gibt einen Überblick über das Grundstück und die Umgebung. Er enthält Informationen über die Größe und Form des Grundstücks, die Nachbargrundstücke und die vorhandene Infrastruktur.

8.2 Bebauungsplan

Der Bebauungsplan enthält die rechtlichen Vorgaben zur Nutzung und Bebauung eines Grundstücks und muss bei jedem Bauvorhaben berücksichtigt werden. Er gibt Auskunft über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen. Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan und enthält wichtige Informationen für die Planung.

8.3 Fotos und Bestandsgrundrisse

Fotos des Grundstücks oder der bestehenden Immobilie sowie Bestandsgrundrisse helfen dem Architekten, sich ein genaues Bild von der Ausgangslage zu machen. Diese Unterlagen sind besonders wichtig, wenn es sich um ein Umbau- oder Sanierungsprojekt handelt.

9. Aktuelle Baukosten 2024

Laut dem Statistischen Bundesamt sind die Preise für viele Baumaterialien nach starken Erhöhungen wieder gesunken, liegen aber noch immer über dem Niveau vor der Energiekrise. Holzpreise haben sich stabilisiert, während die Preise für Stahl und andere Metalle weiterhin hoch sind.

9.1 Gründe für steigende Baukosten

Die Baukosten steigen aufgrund von:

• Hoher Nachfrage nach Baumaterialien
• Langfristigen Effekten von Lieferkettenproblemen (Corona)
• Preiserhöhungen durch die Ukraine-Krise
• Gestiegener Inflation
• Erhöhten Bauzinsen, die im Einklang mit dem Leitzins der Europäischen Zentralbank stehen

9.2 Prognose

Es wird erwartet, dass die Baukosten in den nächsten Jahren weiter steigen werden. Die steigenden Zinsen und die anhaltenden Unsicherheiten auf den internationalen Märkten werden die Baukosten weiterhin beeinflussen. Es ist ratsam, so schnell wie möglich einen Vertrag mit einem zertifizierten Bauunternehmen abzuschließen, um einen Fixpreis zu garantieren.

10. Beispielprojekt: Mehrfamilienhaus in einer mittleren Stadt

Ein Beispielprojekt könnte ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten in einer mittleren Stadt sein. Bei einer Wohnfläche von 600 Quadratmetern und Baukosten von durchschnittlich 2.500 € pro Quadratmeter würden die Gesamtkosten etwa 1.500.000 € betragen. Mit effizienten Baumethoden und KfW-Förderungen könnte man zusätzliche Einsparungen von bis zu 50.000 € erzielen, was die Gesamtkosten auf 1.450.000 € reduziert.

10.1 Details zum Beispielprojekt

Das Gebäude umfasst sechs Wohneinheiten mit jeweils 100 Quadratmetern Wohnfläche. Die Ausstattung umfasst moderne Küchen und Bäder, Fußbodenheizung und energieeffiziente Fenster. Das Gebäude wird nach den Standards eines KfW-Effizienzhauses 55 gebaut, was zusätzliche Förderungen ermöglicht.

10.2 Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan umfasst Eigenkapital von 500.000 € und ein Darlehen über 1.000.000 € zu einem Zinssatz von 2,5 % p.a. Die monatlichen Raten für das Darlehen betragen etwa 4.500 €. Die erwarteten Mieteinnahmen betragen 8.000 € pro Monat, was nach Abzug der Finanzierungskosten und Betriebskosten zu einem monatlichen Überschuss von 2.500 € führt.

10.3 Amortisation

Die Amortisationszeit für das Beispielprojekt beträgt etwa 20 Jahre. Nach diesem Zeitraum sind die Bau- und Finanzierungskosten vollständig gedeckt, und das Gebäude generiert einen positiven Cashflow.

Fazit

Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist eine komplexe und kostspielige Angelegenheit, die sorgfältige Planung und genaue Kalkulation erfordert. Durch die Berücksichtigung aller Einflussfaktoren, die Inanspruchnahme von Förderungen und die Auswahl der richtigen Bauoptionen kann ein Mehrfamilienhaus eine lohnende Investition darstellen, die sowohl Wohnraum schafft als auch langfristige finanzielle Vorteile bietet. Angesichts der aktuellen Entwicklungen in der Baubranche ist es ratsam, schnell zu handeln und sich gegen steigende Baukosten und Zinsen abzusichern.

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