Meilenstein 3: Erträge und Wirtschaftlichkeit

Im dritten Meilenstein geht es um Erträge und Wirtschaftlichkeit. Zunächst beschäftigen wir uns mit der Kalkulation, die wir heute zusammen mit der Flächenermittlung durchführen werden. Anschließend widmen wir uns dem Baurecht und der Frage, wie man einen Bebauungsplan liest und wie viel man von dem Grundstück vom Baurecht zur Mietfläche umwandeln kann. Abschließend werden wir uns mit dem Excel Tool beschäftigen, um die Kalkulation zu beginnen.

Kalkulation

Erträge und Wirtschaftlichkeit: Ein umfassender Überblick

Kalkulation Überschuss (Neubau)

Erträge	Kosten
Anzahl QM Mietfläche Miete/QM	Zinsen Instandhaltung Hausverwaltung Ertragssteuer
Betriebsergebnis:	Tilgungen = Vermögenszuwachs Freier Cashflow

Erträge sind einerseits, betrachtet als Meter mit Fläche und Euro pro Quadratmeter. Auf der anderen Seite steht die Kosten, die wir ebenfalls in der Excel-Tabelle erfassen. Ein wesentlicher Bereich ist die Finanzierung, die in der Regel mindestens zwei Banken umfasst: einmal die KfW Bank mit ihrem Förderprogramm und die weitere Finanzierung über die Hausbank.

Ein weiterer wichtiger Posten ist der Instandhaltungsbetrag, den man von Anfang an in die Kalkulation aufnehmen sollte. Auch wenn dieser in den ersten fünf Jahren, aufgrund der Gewährleistung bei Neubauten, nicht so erheblich ist, wird er dennoch in unser Budget eingestellt. Dazu kommen noch die Kosten für die Hausverwaltung. Was dann übrig bleibt, wird durch die kalkulatorische Ertragssteuer weiter gemindert.

Wenn alle diese Posten abgezogen sind – also Erträge abzüglich Kosten – ergibt sich das Betriebsergebnis. Nun müssen wir entscheiden, ob dieses Betriebsergebnis vollständig in die Tilgung fließt oder ob weniger getilgt wird, um bereits in der ersten Abrechnungsperiode einen Ertrag zu erzielen. Dieser Ansatz wird entsprechend in unserer Planung berücksichtigt.

Jahresperioden und Kalkulation: Eine präzise Betrachtung

Die Kalkulation wurde bewusst auf eine einzelne Jahresperiode abgestellt. Der Betrachtungszeitpunkt ist klar definiert: vom jetzigen Zeitpunkt bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses. Dies markiert den Beginn der ersten vollen Jahresperiode. Die Wertentwicklung vom aktuellen Zeitpunkt bis zur Spitze des blauen Pfeils wird ausschließlich durch die Ertragswertermittlung bestimmt, insbesondere bei klassisch vermieteten Mietshäusern und nicht bei Eigentumswohnungen.

In Hamburg könnte ein gut vermietetes Neubauhaus das 25- oder 26-fache der Jahresnettokaltmiete erzielen. Der obere schwarze Strich repräsentiert diesen Wert, während der rote Strich die Gesamtkosten inklusive Grundstückswert, Planungskosten und Baukosten darstellt. Die Differenz zwischen diesen Strichen stellt die Sicherheitsmarge dar, die idealerweise 20-25 % beträgt. Dieser Puffer dient dazu, unvorhergesehene Baukostensteigerungen oder geringere Mieteinnahmen abzufangen.

Betriebsphase und Finanzierung

Mit dem Beginn der Betriebsphase bleibt die Finanzierung fixiert. Ein möglicher Kreditbetrag wird einmal festgelegt, oft mit einer langfristigen, günstigen Finanzierung über zehn oder zwanzig Jahre. Die zu zahlende Summe bleibt stabil, während die Tilgung den Verschuldungsgrad kontinuierlich senkt. Gleichzeitig verbessert sich die Ertragslage durch konstante Mietpreissteigerungen von durchschnittlich 1,5 bis 2 % jährlich, abhängig vom Standort.

Langfristige Betrachtungen zeigen, dass sogar 5 % Mietpreissteigerung in bestimmten Gebieten üblich sein können. Konservativ betrachtet, kann man jedoch mit 1-2 % rechnen. Diese stetigen Ertragsverbesserungen machen das Haus zu einer immer attraktiveren Kapitalanlage. Wenn das erste Vermietungsjahr erfolgreich ist, setzt sich dieser Erfolg auch in den folgenden Jahren fort.

Langfristige Kalkulation und Ertragsverbesserung

Während es Tabellen gibt, die Mietpreissteigerungen über 20 Jahre hinweg berücksichtigen, führt dies oft zu optisch besseren, aber weniger vorsichtigen Ergebnissen. Der hier vorgestellte Ansatz fokussiert sich auf eine realistische und präzise Kalkulation für das erste Jahr, um eine solide Grundlage für die langfristige Betrachtung zu schaffen.

Flächenermittlung und Bebauungsplan: Ein praktisches Beispiel

Beispiel aus Rothendorf

Hier haben wir ein Beispiel aus Rothendorf gewählt. Das Grundstück, markiert mit einer kleinen roten Nadel, liegt neben der Bahnlinie, nahe der Stadt, jedoch auf der abgewandten Seite. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus zweigeschossigen Gebäuden mit Satteldach. Der Bebauungsplan, obwohl aus dem Jahr 1968, ist immer noch gültig und gibt verschiedene Vorgaben zur möglichen Bebaubarkeit des Grundstücks.

Kennzahlen des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan setzt eine Zweigeschossigkeit fest. Zwei wichtige Kennzahlen werden dabei genannt:

• GRZ (Grundflächenzahl): Diese gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. In diesem Fall bedeutet eine GRZ von 0,4, dass 40 % der Fläche überbaut werden können.
• GFZ (Geschossflächenzahl): Diese gibt die Summe aller Geschossflächen im Verhältnis zur Grundstücksgröße an. Eine GFZ von 0,6 bedeutet, dass 60 % der Grundstücksfläche als Geschossfläche zur Verfügung stehen und auf mehrere Geschosse verteilt werden können.

Stellplatzsatzung und Planung

Die Stellplatzsatzung sieht vor, dass pro Wohneinheit zwei Stellplätze bereitgestellt werden müssen. Diese Regelung, oft beeinflusst durch die örtliche Politik, ist für den Mietwohnungsbau ungünstig, da sie schwer umzusetzen ist. Solche Satzungen stammen meist aus dem Bereich von Ein- und Zweifamilienhäusern.

Testentwürfe und Abstandsflächen

Um mögliche Baukörper zu positionieren und Abstandsflächen zu berechnen, werden zunächst Testentwürfe erstellt. Dabei werden die vorgegebenen Kennzahlen des Bebauungsplans berücksichtigt. Die Hauptnutzung (Z1) bezieht sich auf das Hauptgebäude, während zusätzliche versiegelte Flächen (Z2), wie Stellplätze und Nebengebäude, ebenfalls limitiert sind.

Weitere Kennzahlen und Versiegelung

GRZ und GFZ: Ein Zuschlag von 50 % zur GRZ erlaubt zusätzliche Versiegelung, sodass bei einer GRZ von 0.4 und einem Zuschlag von 0.2 insgesamt 60 % des Grundstücks versiegelt werden dürfen.

Nutzung von Dach- und Kellergeschossen: Je nach Baunutzungsverordnung (BauNVO) können Dach- und Kellergeschosse unterschiedlich berücksichtigt werden. Bei der BauNVO von 1977 zählen Aufenthaltsräume in nicht vollgeschossigen Stockwerken zur Geschossfläche, bei der aktuellen von 1991 jedoch nicht.

Optimierung der Mietfläche

Durch geschickte Nutzung der Gebäudekubatur kann die maximale Mietfläche herausgeholt werden. Beispielsweise könnten die Hauptgeschosse vollständig genutzt und das Dachgeschoss als Abstellraum vorgesehen werden.

Baunutzungsverordnung und Bebauungsplan

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) gilt bundesweit. Der relevante Zeitpunkt für die Anwendung der BauNVO ist der Zeitpunkt, an dem der Bebauungsplan (BPlan) in Kraft tritt. Wird ein neuer BPlan erstellt, gilt automatisch die aktuelle BauNVO.

Verwirrung und Klarstellung

Obwohl dies oft verwirrend ist, wird die BauNVO, die bei der Aufstellung des Bebauungsplans galt, weiterhin angewendet, selbst wenn eine neuere Verordnung existiert. Bei der Aufstellung eines neuen BPlans gilt dann die aktuelle BauNVO.

Diese detaillierte Betrachtung hilft uns, die Flächen- und Baurechtsanforderungen besser zu verstehen und entsprechende Planungen vorzunehmen.

Beispiel aus der Hamburger Bauordnung und Baunutzungsverordnung

Gebäudebeschreibung

Das Beispiel zeigt ein zweigeschossiges Gebäude. Die blauen Striche kennzeichnen die Geschossfläche, während das Dachgeschoss durch die Dachschräge definiert ist. Obwohl das Dach hochgezogen ist, bleibt es ein Dachgeschoss, da die Fläche des Dachgeschosses im Vergleich zur unteren Fläche die Grenze des Vollgeschosses nicht überschreitet (in Hamburg sind das 2/3 bzw. 66 %). Dies wird durch die Einplanung von Loggien und Dachterrassen erreicht, um die zulässige Baufläche optimal zu nutzen.

Spezielle Regelungen und Nutzung des Dachgeschosses

In Hamburg zählt alles, was unter 2,30 m ist, nicht zur Geschossfläche. Durch eine spezifische Regelung konnte das Dachgeschoss so gestaltet werden, dass es fast wie eine normale Wohnung wirkt. Gemäß der Hamburger Bauordnung dürfen mehrere Ebenen innerhalb einer Dachform untergebracht werden, solange sie die Flächengrenzen einhalten und keine Vollgeschosse sind. Dies erlaubt die Nutzung des Spitzbodens für Abstellräume und Haustechnik, wodurch auf einen Keller verzichtet werden kann.

Fluchtwege und Rettung durch die Feuerwehr

Bei der Maximierung der Ebenen muss darauf geachtet werden, dass diese von der Feuerwehr gut zu retten sind. Der zweite Fluchtweg über eine Feuerwehrleiter ist bis zur Höhe des dritten Geschosses möglich, wobei die Fensterbank des dritten Geschosses 8m nicht überschreiten darf. Darüber hinaus, wie im Spitzboden, genügt ein Fluchtweg, da es sich nur um Abstellräume handelt.

Grundriss und Flächennutzung

Der Grundriss dieses Hauses zeigt ein optimal genutztes Treppenhaus mit einem Aufzug und einem Hausanschlussraum, da kein Keller vorhanden ist. Die Wohnungsgrößen wurden so gestaltet, dass sie sowohl für die Vermietung als auch für das Gebäude selbst optimal sind, mit einer Gebäudetiefe von 15,50m und einer Breite von etwa 20-25m. Die Wohnungen variieren zwischen 74 und 83 Quadratmetern im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss, während im Staffelgeschoss die Wohnungen kleiner (ca. 60 Quadratmeter) sind.

Außentreppe und bauliche Anforderungen

Es wäre möglich, für die beiden außenliegenden Wohnungen eine Außentreppe zu bauen, was jedoch zusätzliche Kosten verursacht und baurechtlich bedacht werden muss. Abstandsflächen müssen eingehalten werden, wobei kleine und flache Treppen normalerweise keine großen Probleme verursachen.

Grundstücksgröße und Stellplätze

Das Grundstück hat etwa 1000 Quadratmeter, wobei das Haus maximal ins Baufenster gebaut wurde, um die vorgegebenen Abstandsflächen einzuhalten. In Hamburg sind keine notwendigen Stellplätze für den Wohnungsbau erforderlich, was auch bei einem Stellplatz pro Wohnung auf 1100 Quadratmetern nicht praktikabel wäre.

Baukosten und Wirtschaftlichkeit

Nun wird die Systematik vorgestellt, die üblicherweise im Bauwesen verwendet wird. Grundlage dafür bildet die Norm DIN 276, welche als Standard für die Ermittlung und Gliederung von Kosten im Bauwesen dient. Es werden verschiedene Kennzahlen und Rahmenparameter untersucht, die diese Kennzahlen beeinflussen und somit die Kosten determinieren. Abschließend wird ein kurzer Exkurs zum Thema Altbau gegeben.

Allgemeine Methodik des Architekten als Planer

Der Architekt schuldet dem Kunden eine Methode, um systematisch vorzugehen. Hierbei wird ein strukturierter Ansatz verfolgt, um den Bauherren in die Lage zu versetzen, fundierte Entscheidungen auf Basis der Kosten zu treffen.

Entscheidungsgrundlage und Kostenplanung

Erste und zweite Phase: Grundlagenermittlung und Vorplanung

Die Architekten sollen den Bauherren jederzeit auf Basis der Kosten in die Lage versetzen, Entscheidungen zu treffen. Dies verhindert spätere Überraschungen bezüglich der Kosten. Die Methodik sieht vor, dass parallel zum Bau eine Kostenplanung durchgeführt wird, die regelmäßig thematisiert und dokumentiert wird, insbesondere bei potenziellen Mehrkosten.

Dritte Phase: Vorentwurfs- und Entwurfsplanung

Hier wird auf Basis von Skizzen und der Kubatur des Hauses eine Kostenschätzung erstellt. Diese Schätzung basiert auf nutzungsbezogenen Parametern, wie z.B. den Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Es folgen genauere Schätzungen, wenn die Kubatur des Gebäudes und Flächen wie Bruttogrundflächenwerte vorliegen. Diese Schätzungen basieren auf Flächen wie Außenwand-, Dach- und Deckenflächen, die mit Bauteilpreisen versehen werden.

Vierte Phase: Genehmigungsplanung

In dieser Phase wird der Entwurf so detailliert ausgearbeitet, dass er den Bauantragsanforderungen entspricht, einschließlich Statik und Haustechnik. Dies spart spätere Abweichungen und Probleme, die bei ungenauen Bauanträgen auftreten können.

Detailplanung und Ausschreibung

Fünfte Phase: Ausführungsplanung

Nach der Genehmigungsplanung folgt die Ausführungsplanung, die keine zusätzliche Kostenplanung vorsieht. Hier wird davon ausgegangen, dass die Kostenberechnung bereits präzise festgelegt wurde. Änderungen in dieser Phase müssen mit der Kostenberechnung abgeglichen werden, falls sie signifikante Preisänderungen verursachen.

Sechste und siebte Phase: Ausschreibung und Vergabe

Die Übergangsphase von geschätzten zu tatsächlichen Preisen findet während der Ausschreibung und Vergabe statt. Angebote von Baufirmen werden eingeholt und verglichen. In dieser Phase können Marktbedingungen die Preise beeinflussen, was eine flexible und sorgfältige Planung erfordert, um Überraschungen zu vermeiden.

Bauphase und Kostenkontrolle

Achte Phase: Bauüberwachung und Abrechnung

Während der Bauphase wird jede Rechnung durch den Architekten geprüft und freigezeichnet, bevor sie dem Bauherrn zur Bezahlung vorgelegt wird. Dies stellt sicher, dass die abgerechneten Leistungen korrekt und den Vereinbarungen entsprechend sind. Diese geprüften Rechnungen werden in die laufende Kostenfeststellung eingetragen, um einen kontinuierlichen Überblick zu behalten.

Abschluss: Kostenfeststellung

Am Ende des Projekts erfolgt die Kostenfeststellung, die die tatsächlich angefallenen Kosten dokumentiert. Diese Daten werden aus den während der Bauphase geprüften und bezahlten Rechnungen zusammengestellt.

Einflussmöglichkeiten zu Beginn des Projekts

In der Anfangsphase eines Bauprojekts hat der Bauherr die größte Einflussmöglichkeit auf die Kosten und die Qualität des Bauwerks. In dieser Phase stehen alle Optionen offen und es können grundlegende Entscheidungen getroffen werden, wie zum Beispiel:

• Mit oder ohne Tiefgarage

• Mit oder ohne Keller

Diese Entscheidungen haben erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten und die Qualitätsmerkmale des Gebäudes. Der dicke rote Strich symbolisiert diese maximale Einflussmöglichkeit zu Beginn des Projekts.

Reduzierte Einflussmöglichkeiten mit fortschreitender Planung

Planungsphase und Baugenehmigung

Je weiter die Planung voranschreitet, desto mehr verringern sich die Einflussmöglichkeiten. Sobald die Baugenehmigung erteilt ist, sind viele Entscheidungen fixiert. Sollten zu diesem Zeitpunkt Änderungen gewünscht sein, wie etwa der nachträgliche Einbau einer Tiefgarage, müssten diese aufwendig nachgearbeitet und erneut genehmigt werden.

Vergabephase

In der Vergabephase sind die qualitativen Merkmale weitestgehend festgelegt. Änderungen nach der Vergabe können kompliziert und kostenintensiv sein. Beispielsweise könnte man zur Kostenreduktion den Verzicht auf teurere Materialien wie Klinkerstein und den Einsatz günstigerer Materialien wie Putzfassade in Betracht ziehen. Diese Einsparungen sind jedoch nicht ideal, bringen aber signifikante Kostenreduktionen.

Risikopuffer und Kostengruppen: Erfolgsfaktoren für Bauprojekte

Umgang mit Kostenrisiken und -prognosen

Die anfänglichen Kostenschätzungen sind naturgemäß ungenau und beinhalten eine Risikospanne. Beispielsweise, wenn das Gesamtprojekt mit 3.000 € kalkuliert wird und 2.500 € für die Bausumme vorgesehen sind, sollten 10 % als Risikopuffer eingeplant werden, also 250 €. Dieser Puffer kann entweder durch Eigenkapital gedeckt oder mit der Bank als Nachfinanzierungsmöglichkeit abgesprochen werden.

Sollte der Risikopuffer nicht vollständig verfügbar sein, müssen die Zielwerte entsprechend angepasst werden. Dies könnte bedeuten, dass die geplanten Baukosten von vornherein um diesen Puffer reduziert werden, um eine mögliche Überschreitung zu vermeiden.

Kostenverlauf und Prognosespannen

Der Kostenrahmen, der anfangs festgelegt wird, soll als Orientierung dienen und als auskömmlich angesehen werden. Die ersten Kostenschätzungen haben eine breite Prognosespanne. Mit fortschreitender Planung werden diese Schätzungen präziser und die Prognosespanne wird enger. Die Kostenfeststellung am Ende des Projekts sollte idealerweise unterhalb des initial festgelegten Kostenrahmens liegen.

• Kostenrahmen (Initial)
• Kostenschätzung (Phase 1)
• Kostenberechnung (Phase 2-5)
• Kostenfeststellung (Phase 6)

Wenn der Kostenrahmen zu Beginn zu eng gesetzt wird, besteht das Risiko einer automatischen Kostenüberschreitung, wenn die tatsächlichen Kosten feststehen. Es ist daher wichtig, einen ausreichend großen Puffer zwischen dem initialen Kostenrahmen und den ersten Kostenschätzungen zu haben, um unerwartete Kostensteigerungen abzufangen.

Systematik der Kostengruppen im Bauwesen

Im Bauwesen werden Kosten in verschiedene Kostengruppen unterteilt, die sich an vordefinierten Bauteilen orientieren. Diese Systematik dient der genauen Planung und Kostenkontrolle während eines Bauprojekts.

Aufbau der Kostengruppen

Beispiel: Kostengruppe 300

Die Kostengruppe 300 umfasst die Baukonstruktion und gliedert sich weiter auf in:

• 310: Baugrube
• 320: Gründung
• 330: Außenwände
• 340: Innenwände
• 350: Decken
• 360: Dach

Jede dieser Unterkategorien kann weiter unterteilt werden, z.B. Außenwände in verschiedene Schichten wie Konstruktion, Stein, Putz, Farbe oder Tapete.

Bedeutung und Verwendung der Kostengruppen

Die Kostengruppen sind nicht nur für die Bauausführung relevant, sondern dienen auch statistischen Zwecken. Architekten und Planer nutzen sie regelmäßig, um Kosten zu kalkulieren und Projekte zu analysieren. Es gibt spezielle Informationszentren, die Daten aus abgerechneten Projekten sammeln und aufbereiten, um die Kostenentwicklung im Bauwesen zu verfolgen.

Baukosteninformationszentren

Diese Zentren sammeln und analysieren Kosteninformationen, die sie von Architekturbüros erhalten. Die Daten werden bereinigt und systematisch nach DIN-Normen geprüft, bevor sie in Publikationen wie Büchern und Fachzeitschriften veröffentlicht werden. Diese Publikationen sind eine wichtige Informationsquelle für die Branche und bieten aktuelle Kostenindizes und Richtwerte für Bauvorhaben.

Nutzen der Kostengruppen in der Praxis

Für Bauherren und Planer ist es entscheidend, alle relevanten Kostengruppen im Blick zu behalten, nicht nur die reinen Baukonstruktionskosten. Dies umfasst auch Kosten für technische Anlagen, Außenanlagen, Einbaumöbel, Planungs- und Baunebenkosten sowie mögliche Abbruchkosten und Anschlüsse.

Zu Beginn eines Projekts werden die Kosten grob geschätzt, später erfolgt eine detailliertere Kostenermittlung auf Basis von Planungsdaten wie der Bruttogrundfläche des Gebäudes. Diese schrittweise Genauigkeit hilft dabei, Budgets effektiv zu verwalten und Überraschungen während der Bauphase zu minimieren.

Detaillierte Planung der Baugrubenarbeiten

Bei der Planung und Kalkulation der Baugrubenarbeiten für ein Bauprojekt müssen zahlreiche Aspekte berücksichtigt werden, um Kosten präzise zu ermitteln und einen reibungslosen Ablauf sicherzustellen.

Aufgaben und Schritte der Baugrubenarbeiten

Eine Baugrube für ein nicht vollständig unterkellertes Haus erfordert spezifische Maßnahmen:

• Ausheben der Baugrube: Die Baugrube wird entsprechend den Bauplänen ausgehoben, wobei unterschiedliche Tiefen und Böschungen berücksichtigt werden müssen.
• Erdbewegung: Der ausgehobene Erdboden kann entweder auf der Baustelle gelagert oder abgefahren werden. Die Lagerung vor Ort spart Kosten im Vergleich zur Entsorgung.
• Verfüllung der Baugrube: Nachdem die notwendigen Arbeiten in der Baugrube abgeschlossen sind, erfolgt die Verfüllung. Dabei muss die Reihenfolge der Arbeitsschritte beachtet werden, z.B. das Einbringen von notwendigem Material vor dem Bau der Bodenplatte.

Kostenkalkulation und -verwaltung

Für jede Etappe der Baugrubenarbeiten müssen die entsprechenden Kosten ermittelt werden:

• Kosten für das Ausheben: Hierbei wird der Preis für den Erdaushub kalkuliert, abhängig von der Menge und den örtlichen Gegebenheiten.
• Lagerkosten für den Erdboden: Falls der Erdaushub vor Ort gelagert werden kann, fallen Lagerkosten an. Andernfalls müssen Kosten für den Abtransport und die Entsorgung einkalkuliert werden.
• Verfüllungskosten: Die Kosten für das Verfüllen der Baugrube variieren je nach Material und Arbeitsaufwand.

Einsatz von EDV-Unterstützung

Moderne Planungswerkzeuge bieten Unterstützung bei der Kostenkalkulation und ermöglichen eine präzisere Berechnung der Baukosten. Diese Softwarelösungen helfen dabei, Arbeitsabläufe zu optimieren und Kosten effizient zu verwalten.

Neubau Baukosten

Analyse der Kostenstatistik und Referenzprojekte

Bei der Betrachtung der Kostenstatistik für Bauprojekte ist es wichtig, die Bandbreite der Preise zu verstehen und wie Referenzprojekte diese beeinflussen können.

Breite Preisspanne und Luxusobjekte

• Variation der Preise: Die Kosten für Bauprojekte können erheblich variieren, wie aus den roten Graphen ersichtlich ist. Die Spanne reicht von 1.500 bis über 3.000 Euro pro Quadratmeter. Dies macht eine präzise Kalkulation herausfordernd, da luxuriöse Ausstattungen wie Tiefgaragen oder große, hochwertige Fenster die Kosten stark beeinflussen können.
• Luxus vs. Standard: Teurere Projekte zeichnen sich oft durch zusätzliche Annehmlichkeiten aus, die den Preis nach oben treiben. Dies könnte große Ausgaben für spezielle Bauteile oder aufwändige Gestaltungselemente umfassen.

Einfluss der Referenzprojekte

• Projektcharakteristiken: Drei Referenzprojekte wurden vorgestellt, die sich am unteren Ende der Preisskala bewegen. Diese Projekte waren energetisch effizient gestaltet und erfüllten gesetzliche Anforderungen, was sich positiv auf die Kosten auswirkte.
• KfW 40 Häuser: Diese Projekte, die den KfW-Standard 40 erfüllen, beinhalten grundlegende Annehmlichkeiten wie Aufzüge. Das Hinzufügen oder Entfernen solcher Merkmale kann erhebliche Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben.

Detailbetrachtung und Kosteneffizienz

• Bauteil- und Materialwahl: Die Auswahl bestimmter Bauteile wie Klinker kann den Preis erheblich beeinflussen. Strategien wie das Weglassen teurer Elemente können helfen, Kosten zu senken, ohne die Qualität zu beeinträchtigen.
• Quartiersdarstellung der Statistik: Die Quartiersdarstellung zeigt, dass die Mehrheit der Bauvorhaben innerhalb des dicken Balkens liegt, was den Durchschnittspreis widerspiegelt. Diese Information ist entscheidend für die Einschätzung der angemessenen Kosten für ein Projekt.

Zusammenfassung der Gesamtkosten

• Brutto- und Nettopreise: Für wohnwirtschaftliche Vermieter sind brutto Werte entscheidend, die die Gesamtkosten der Kostengruppen 300 und 400 umfassen. Diese beiden Gruppen sind maßgeblich für die Baukonstruktion und Gebäudetechnik verantwortlich.
• Referenz für Kalkulationen: Die vorgestellten Projekte bieten eine Grundlage für die Kalkulation zukünftiger Projekte, wobei die Gesamtbaukosten sich um die 2.000 Euro pro Quadratmeter bewegen können, abhängig von den Projektmerkmalen und der gewählten Ausstattung.

Analyse von Kennzahlen und Preisberechnungen

Beim Blick auf die veröffentlichten Dokumente und Kennzahlen ist es wichtig, die verschiedenen Aspekte und Berechnungsmethoden zu verstehen, insbesondere im Zusammenhang mit der Brutto Grundfläche (BGF) und historischen Preisdaten.

Brutto Grundfläche (BGF) nach DIN 277

• Definition und Berechnung: Die Brutto Grundfläche umfasst alle Flächen eines Gebäudes, einschließlich Balkone und Terrassen, gemäß DIN 277. Sie dient als umfassende Kennzahl für die gesamte bebaute Fläche eines Objekts.
• Berechnungsdetails: Für die genaue Berechnung müssen alle relevanten Flächen zusammengezählt und mit einem Faktor (hier 1,083) multipliziert werden, um die BGF zu erhalten. Dies berücksichtigt alle zusammengesetzten Flächen gemäß den Vorgaben der DIN.

Unterschiedliche Kennzahlen und historische Preisdaten

• Wohnfläche und spezifische Kennzahlen: Neben der BGF gibt es spezifischere Kennzahlen wie die Wohnfläche, die in Mietverträgen angegeben wird. Diese umfassen nur die tatsächlich nutzbaren Flächen abzüglich bestimmter Bereiche wie Treppenhäuser und anteiliger Balkonflächen.
• Preisanpassungen: Die veröffentlichten Preise können auf unterschiedlichen Preisbasen beruhen, z.B. vierteljährliche oder jährliche Preisanpassungen basierend auf Daten des Statistischen Bundesamtes und des bki (Baukosteninformationszentrum). Historische Zahlen müssen mit diesen Preisanpassungen korrigiert werden, um die aktuelle Preisentwicklung widerzuspiegeln.

Vorgehensweise bei der Preisberechnung

• Anpassung historischer Daten: Um historische Kosten mit aktuellen Preisen vergleichbar zu machen, wird der Preisanpassungsfaktor verwendet, der aus statistischen Daten berechnet wird. Dies stellt sicher, dass alle Preisvergleiche und Berechnungen auf einer aktuellen Grundlage erfolgen und Inflationsraten berücksichtigt werden.

Ergänzende Analyse zu Kostenangaben und Qualitätskriterien

Bei der weiteren Betrachtung der Tabellen und Kostenaufstellungen wird deutlich, wie verschiedene Aspekte wie Qualität und spezifische Bauanforderungen die Gesamtkosten beeinflussen können.

Tabellendarstellung und Kostenstruktur

• Qualitätsbeschreibung: Die Tabellen bieten eine detaillierte Darstellung der Kostenstrukturen, einschließlich spezifischer Qualitätseinstufungen. Diese Einstufungen berücksichtigen verschiedene Bauelemente und deren spezifische Kostenfaktoren.
• Kosten für spezifische Bauanforderungen: Die Gesamtkosten hängen stark von der Qualität und den technischen Anforderungen ab. Zusätzliche Kosten können entstehen, abhängig von der Grundstückssituation, den technischen Anlagen und der erforderlichen Modifikation der Bautechnik.

Einflussfaktoren auf die Kosten

• Grundstücksbezogene Kosten: Der Standort des Grundstücks und die daraus resultierenden Logistikbedingungen spielen eine entscheidende Rolle bei der Kostenkalkulation. Standorte mit guter Erreichbarkeit und Logistik führen zu niedrigeren Baukosten im Vergleich zu urbanen oder schwer zugänglichen Gebieten.
• Spezielle Bauherausforderungen: Besondere Herausforderungen wie die Schließung der Baugrube oder die Notwendigkeit von Außenanlagen können erhebliche Zusatzkosten verursachen. Solche Aspekte sind oft nicht in Standardstatistiken enthalten und erfordern individuelle Kostenschätzungen.

Qualität und Energieeffizienz

• Qualitätsunterschiede: Unterschiedliche Qualitätsniveaus wie barrierefrei, barrierereduziert oder rollstuhlgerecht haben direkte Auswirkungen auf die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Höhere Qualitätsstandards erfordern zusätzliche Investitionen in die Bauplanung und -ausführung.
• Energieeffizienz: Die Einhaltung gesetzlicher Standards wie Energieeffizienzhaus 70 oder besser kann ebenfalls signifikante Kostenunterschiede verursachen. Die Investitionen in verbesserte Dämmung und Haustechnik können sich in höheren Baukosten pro Quadratmeter niederschlagen, bieten jedoch langfristige Einsparungen bei Betriebskosten.

Altbau Baukosten

Herausforderungen und Besonderheiten bei der Kalkulation von Altbauten

Altbau Baukosten

Umlagefähig	Nichtumlagefähig	Wie Neubau
Energetische Sanierung	Instandsetzung Wertsteigernd, aber schwierig oder nicht durchsetzbar Aus anderen Gründen notwendig	Zusätzliche Wohnungen Flächenerweiterung z. B. Balkone
Baukosten		Baukosten
8 % „gesetzliche“ Nettoanfangsrendite (mit Mietrecht-Begrenzung)	nur als Kosten ansetzen oder	> 5 % Nettoanfangsrendite empfehlenswert
Automatische Mieterhöhung	ggf. Vereinbarung zur Mieterhöhung	mögliche Miete prüfen

Bei der Arbeit mit Altbauten stoßen Planer und Architekten auf einzigartige Herausforderungen, die sich deutlich von Neubauprojekten unterscheiden. Die Kalkulation solcher Projekte gestaltet sich komplexer und erfordert eine differenzierte Betrachtung.

Altbauten erfordern oft spezielle Maßnahmen, die nicht einfach über standardisierte Tabellenwerte kalkuliert werden können. Ein Beispiel hierfür ist der Dachausbau, bei dem nicht nur der Dachbereich neu gestaltet, sondern auch die Fassade innen angepasst werden muss. Dies beinhaltet möglicherweise Rückbauarbeiten und die Anpassung bestehender Strukturen, um den neuen Baumaßnahmen gerecht zu werden.

Die Planung und Kalkulation solcher Projekte erfordert eine detaillierte Vorgehensweise. Jeder Schritt muss einzeln betrachtet und kalkuliert werden. Dies beinhaltet den Besuch durch Architekten und Ingenieure vor Ort, um die spezifischen Anforderungen zu bewerten und eine präzise Kostenliste zu erstellen. Nur so können realistische Budgets festgelegt und unerwartete Kosten vermieden werden.

Ein wesentlicher Aspekt ist die unterschiedliche Refinanzierung wohnwirtschaftlicher Maßnahmen. Erweiterungen wie Aufstockungen oder Anbauten werden oft ähnlich wie Neubauten behandelt und entsprechend refinanziert. Dies bedeutet, dass sie aufgrund ihrer Charakteristiken und ihrer neuen Vermietungsfähigkeit höhere Kosten verursachen können.

Besonders komplex wird es bei der energetischen Sanierung von Altbauten. Hier müssen vorhandene Strukturen und historische Bauelemente berücksichtigt werden. Die Umsetzung von energetischen Standards erfordert oft tiefgreifende Anpassungen wie die Isolierung von Fassaden oder den Austausch alter Fenster. Eine genaue Analyse durch Energieberater ist unerlässlich, um die Machbarkeit und Kosten solcher Maßnahmen zu bestimmen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Umlagefähigkeit der Kosten auf die Mieter. Rechtliche Regelungen, wie die Begrenzung der Umlage oder die Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Verbesserung, spielen hier eine zentrale Rolle. Die Differenzierung dieser Aspekte ist entscheidend für die rechtliche und finanzielle Bewertung der durchgeführten Maßnahmen.

Fazit

Ein systematischer und strukturierter Ansatz in der Bauplanung ist unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen und Kosten während des gesamten Projekts zu überwachen und zu steuern. Die präzise Aufteilung der Baukosten in Kostengruppen schafft Transparenz und Vergleichbarkeit, was die wirtschaftliche Durchführung von Bauvorhaben unterstützt. Eine detaillierte Planung jeder Bauphase, insbesondere der Baugrubenarbeiten, und die Nutzung moderner EDV-Werkzeuge ermöglichen eine genaue Kostenkontrolle und tragen zur Einhaltung des Budgets und des Zeitplans bei. Die Analyse von Kostenstatistiken und Referenzprojekten sowie die Berücksichtigung von Normen und aktuellen Marktbedingungen sind entscheidend für realistische Kostenschätzungen. Dies gilt besonders für die Arbeit mit Altbauten, die eine maßgeschneiderte Herangehensweise erfordert. Insgesamt helfen diese Maßnahmen, unerwartete Kostensteigerungen zu vermeiden und die wirtschaftliche Durchführbarkeit und Qualität der Bauprojekte sicherzustellen.