Meilenstein 4: Leistungen des Architekten

Um erfolgreich Bauprojekte zu planen und durchzuführen, ist der Umgang mit den Planern und das Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen von zentraler Bedeutung. Dabei stehen im vierten Meilenstein insbesondere drei Aspekte im Vordergrund: das Werkvertragsrecht, die Vereinbarung der Beschaffenheit, sowie die Kosten und Honorare.

Architektenverträge sind in der Regel Werkverträge, weshalb die Kenntnis der Kernelemente dieses Vertragsrechts unerlässlich ist. Ein zentraler Bestandteil jedes Vertrages ist die detaillierte Beschreibung der zu erbringenden Leistungen, um klare Erwartungen und Verantwortlichkeiten festzulegen. Zudem ist es wichtig, die aktuellen Honorare und Kosten im Blick zu haben, um eine realistische Budgetplanung zu gewährleisten.

Wichtige Aspekte des Architektenvertrags

Beim Abschluss eines Architektenvertrags gibt es mehrere grundlegende Punkte, die sorgfältig berücksichtigt werden müssen. Diese beziehen sich hauptsächlich auf den Inhalt des Vertrags und die Kosten, die damit verbunden sind.

Im Vertragsrecht wird zwischen dem Auftragnehmer, also dem Architekten, und dem Auftraggeber oder Bauherrn unterschieden. Diese Begriffe sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert, wo der Architekt als Unternehmer und der Bauherr als Besteller bezeichnet wird. Die wesentlichen Aspekte des Architektenvertrags umfassen:

• Vertragsinhalt: Was genau soll der Architekt leisten?
• Kosten: Welche Vergütung ist für die erbrachten Leistungen vorgesehen?

Der Architektenvertrag verfolgt das Ziel, ein Bauwerk zu errichten. Dabei wird zwischen der Planung und der Überwachung unterschieden:

• Planung: Der Architekt erstellt detaillierte Zeichnungen und Berechnungen, die als Grundlage für den Bau dienen.
• Überwachung: Der Architekt sorgt dafür, dass die Bauarbeiten entsprechend den Planungen durchgeführt und Mängel vermieden werden.

Die Vergütung des Architekten wird durch eine Honorarordnung geregelt. Diese steht jedoch derzeit in der Kritik und könnte sich in naher Zukunft ändern. Solche Änderungen haben direkte Auswirkungen auf die Verhandlungsbasis für Honorare zwischen Bauherren und Architekten.

Werkvertrag

Der Architektenvertrag basiert auf den Bestimmungen des BGB, insbesondere auf dem § 631, der den Werkvertrag definiert. Eine kürzliche Novelle hat spezielle Regelungen für Architekten- und Ingenieurverträge sowie für private Bauherren eingeführt. Diese Regelungen bieten zusätzlichen Schutz und Klarheit für Verbraucher.

Im Rahmen eines Werkvertrags schuldet der Architekt dem Bauherrn nicht nur die Planung und Überwachung, sondern haftet auch für die Mängelfreiheit des Bauwerks. Wenn ein Mangel festgestellt wird, hat der Bauherr verschiedene Rechte:

• Nachbesserung: Der Architekt muss den Mangel kostenfrei beheben.
• Schadensersatz: Bei schwerwiegenden Fehlern kann der Bauherr Schadensersatz verlangen.

Ein Beispiel wäre die Erstellung einer Baugenehmigung. Wenn der Architekt die Genehmigung nicht erreicht, ist der Vertrag nicht erfüllt und der Bauherr muss keine Vergütung zahlen.

Eine klare Vereinbarung über die Beschaffenheit der zu erbringenden Leistungen ist essenziell. Wenn die Beschaffenheit nicht präzise vereinbart wurde, gelten die folgenden Hierarchien:

• Vertraglich vorausgesetzte Nutzung: Zum Beispiel die Eignung einer Garage für ein bestimmtes Auto.
• Gewöhnliche Verwendung: Wenn keine spezifischen Vereinbarungen getroffen wurden, muss das Werk für eine übliche Nutzung geeignet sein.

Für die Bauherren bedeutet dies, dass wichtige Aspekte detailliert im Vertrag festgehalten werden sollten, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden.

Struktur und Verhandlungsbereiche im Architektenvertrag

Bei der Gestaltung eines Werkvertrags mit einem Architekten gibt es zwei Hauptbereiche, über die Sie nachdenken sollten:

• Beschreibung des Bauwerks:
  Hier geht es darum, wie das Bauwerk gestaltet werden soll, um Ihre spezifischen Vorstellungen und Anforderungen zu erfüllen.
• Architektonische Leistungen:
  Dies beinhaltet die Dienstleistungen, die der Architekt erbringen oder eben nicht erbringen soll.

In der Planungsphase ist es entscheidend, wie detailliert und kosteneffizient die Planung sein soll. Die Vereinbarung über die Kostenplanung ist ein wichtiger Verhandlungspunkt.

Der Planungsprozess bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Bedürfnisse und Entscheidungen anzupassen, auch wenn der Vertrag unterzeichnet ist. Dies ermöglicht es Ihnen, Änderungen vorzunehmen und neue Anforderungen zu berücksichtigen.

Es ist wichtig, klare Ziele und Bedingungen für die Terminplanung zu definieren. Vertragsstrafen für Verzögerungen können vereinbart werden, obwohl dies in kleinen Bauvorhaben heutzutage weniger üblich ist.

Ein Budgetrahmen kann festgelegt werden, wobei es wichtig ist, realistische Ziele zu setzen und während des Planungsprozesses über die Kostenentwicklung informiert zu bleiben.

Eine Garantie für eine bestimmte Kostenobergrenze ist in der Praxis selten, aber eine Vereinbarung über die Baukosten kann für größere Projekte sinnvoll sein, um Kostenkontrolle zu gewährleisten.

Projektmanagement im Bauwesen

Im Bauwesen sind verschiedene Rollen und Verantwortlichkeiten klar abzugrenzen. Ein zentraler Aspekt ist die Unterscheidung zwischen Planungs- und Projektsteuerungsleistungen. Während Planungsaufgaben von Architekten und Ingenieuren übernommen werden, liegt die Projektsteuerung in der Verantwortung des Auftraggebers.

Große Bauprojekte wie Shoppingcenter erfordern oft spezialisierte Projektsteuerungsberufe. Diese übernehmen Aufgaben wie Kostenmanagement, rechtliche Beratung und Qualitätssicherung. Die Auswahl und Beauftragung solcher Fachleute ist entscheidend für den Erfolg des Projekts.

• Kategorie 1: Organisatorische Aspekte Die Organisation des Projektablaufs ist von zentraler Bedeutung. Der Architekt koordiniert normalerweise die Zusammenarbeit der verschiedenen Fachplaner. Es gilt festzulegen, wie die Dokumentation strukturiert wird und wer an welchen Besprechungen teilnimmt.
• Kategorie 2: Technische Anforderungen Technische Anforderungen umfassen die spezifischen Formate und Strukturen der Planunterlagen. Dies schließt ein, wie Pläne erstellt, nummeriert und in welchen Dateiformaten sie geliefert werden müssen.
• Kategorie 3: Nutzung von Planungstools Ein effizienter Ansatz zur Verwaltung der Planung ist die Nutzung von Planungstools wie einem elektronischen Planserver. Dies ermöglicht einen aktuellen Zugriff auf alle Planungsstände und erleichtert die Kommunikation zwischen den Projektbeteiligten.
• Kategorie 4: Building Information Management (BIM) Building Information Management (BIM) stellt eine weiterentwickelte Form der Projektorganisation dar. Es basiert auf einer zentralen 3D-Datenbank, die detaillierte Informationen zu jedem Bauteil enthält. Dies erleichtert später den Betrieb und das Facility Management des Gebäudes.
• Kategorie 5: Rechtliche Rahmenbedingungen Die rechtlichen Aspekte eines Bauprojekts umfassen die Vertragsgestaltung mit allen beteiligten Parteien. Hier ist es wichtig, auf standardisierte Vertragsbedingungen zurückzugreifen, um faire Bedingungen für alle Beteiligten sicherzustellen.

Aufgaben und Verantwortlichkeiten des Bauherrn

Der Bauherr spielt eine zentrale Rolle in jedem Bauprojekt und trägt eine Reihe von Verantwortlichkeiten. Diese umfassen sowohl programmatische Vorgaben als auch rechtliche Verpflichtungen, die im Folgenden näher erläutert werden.

Der Bauherr ist dafür verantwortlich, programmatische Vorgaben festzulegen, die als Raumprogramm oder Leitlinien für das Projekt dienen. Hierbei werden Details wie Nutzungszweck, Raumbedarf und spezifische Anforderungen an die Architektur definiert. Diese Vorgaben sind grundlegend für die Planung und Ausführung des Bauvorhabens.

Während der Architekt beratende Funktionen übernimmt, liegt die Entscheidungshoheit letztlich beim Bauherrn. In Planungsbesprechungen kann der Bauherr wichtige Entscheidungen treffen, die den Verlauf und die Qualität des Projekts maßgeblich beeinflussen.

Ein Bereich, den der Bauherr nicht delegieren kann, sind rechtliche Angelegenheiten. Dazu gehört insbesondere das Abschließen von Verträgen. Obwohl Projektsteuerungsberufe bei der Vertragsgestaltung unterstützen können, bleibt die Unterzeichnung der Verträge in der Verantwortung des Bauherrn.

Während der Bauherr die meisten Verträge persönlich unterzeichnen sollte, besteht theoretisch die Möglichkeit, einem bevollmächtigten Vertreter wie dem Architekten die Unterzeichnung von Bauverträgen zu überlassen. Diese Praxis ist jedoch nicht immer ratsam und sollte sorgfältig abgewogen werden.

Effektive Kostenplanung im Wohnungsbau: Schlüsselaspekte und Lösungsansätze

Die Kostenplanung im Wohnungsbau steht im Fokus, da sie maßgeblich die finanzielle Sicherheit und den Erfolg eines Projekts beeinflusst. Eine präzise Kosteneinschätzung bereits in der frühen Planungsphase ist entscheidend, um unerwünschte Überraschungen während der Bauausführung zu vermeiden. Ein innovativer Ansatz, der von Projektentwicklern eingeführt wurde, ist die Vereinbarung einer Kostenobergrenze, die speziell für die Kostengruppe 300 gilt.

Diese Vereinbarung ermöglicht es Architekten, selbst eine maximale Kostengrenze festzulegen, noch bevor sie mit der eigentlichen Planung beginnen. Dadurch übernehmen sie die Verantwortung für die Kostenkontrolle in diesem spezifischen Bereich, was nicht nur rechtliche Sicherheit bietet, sondern auch die Genauigkeit der Kostenprognosen erhöht.

Ein zentraler Punkt dabei ist, dass eine Kostenobergrenze nur dann effektiv ist, wenn der Architekt die Kontrolle über die betreffenden Kosten hat. Dies bedeutet, dass die Planung auf die Kostengruppe 300 beschränkt ist und keine anderen Kostenbereiche beeinflusst werden. Dieser Ansatz diszipliniert die Planungsprozesse und sorgt dafür, dass die Kostenschätzungen realistisch und präzise bleiben.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die detaillierte Kostenschätzung in der Vorplanung, die es ermöglicht, frühzeitig in den Entwurfsprozess einzugreifen und gegebenenfalls Kostensteuerungsmaßnahmen zu ergreifen. Dies fördert nicht nur die Transparenz und Planbarkeit des Projekts, sondern minimiert auch das Risiko von Budgetüberschreitungen während der Bauphase.

Die Unterzeichnung des Architektenvertrags sollte daher erst nach Abschluss einer gründlichen Vorplanung erfolgen. Dies stellt sicher, dass klare Ziele und Budgets festgelegt sind, bevor die eigentliche Planung beginnt. Auf diese Weise kann der Architekt gezielt auf die definierten Anforderungen eingehen und mögliche Optimierungen vorschlagen, die das Projektziel unterstützen.

Empfehlungen für die Planungsphasen und Vertragsgestaltung im Wohnungsbau

Für eine effektive Planung im Wohnungsbau empfiehlt es sich, die Planungsphasen klar zu strukturieren und die Kostenkontrolle zu betonen. Hierbei ist eine detaillierte Kostenermittlung in jeder Leistungsphase entscheidend.

Die Planung sollte in Etappen erfolgen, wobei jede Leistungsphase inklusive Kostenermittlung abgeschlossen und vom Bauherrn freigegeben werden muss, bevor die nächste Phase beginnt. Dies gewährleistet, dass das Budget kontrolliert und etwaige Optimierungen rechtzeitig vorgenommen werden können.

Im Falle von Budgetüberschreitungen sollte eine klare Kommunikation und gegebenenfalls eine Überprüfung mit Fachexperten erfolgen, um sicherzustellen, dass die Kosten realistisch bleiben und das Budget eingehalten wird.

Es ist ratsam, im Vertrag klare Vereinbarungen über den Ablauf der Planung zu treffen und die Bedeutung der Kostenkontrolle zu unterstreichen. Eine klare Kommunikation zwischen Bauherrn und Architekten ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Ziele des Bauherrn verstanden und umgesetzt werden.

In der Vertragsgestaltung sollte darauf geachtet werden, nur relevante Punkte aufzunehmen, die spezifisch für den Wohnungsbau relevant sind. Details wie Nutzungsrechte oder Urheberrechte, die eher für komplexe Bauvorhaben wie Opernhäuser relevant sind, können vernachlässigt werden, um den Vertrag übersichtlich zu halten und die Zusammenarbeit effizient zu gestalten.

Honorarstruktur und Vertragsgestaltung im Wohnungsbau

Ein entscheidender Aspekt im Wohnungsbau ist die Festlegung des Honorars für die Architektenleistungen. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bietet hierfür eine strukturierte Grundlage, die jedoch auch Spielraum für Verhandlungen lässt.

Die HOAI teilt Projekte in verschiedene Honorarzonen (1 bis 5) ein, die den Komplexitätsgrad des Bauvorhabens widerspiegeln. Innerhalb dieser Zonen können sowohl der Minimalsatz als auch der Maximalsatz angepasst werden, je nach spezifischen Anforderungen und der Komplexität der Planung.

Neben den Basisleistungen sieht die HOAI auch besondere Leistungen vor, die nicht durch die Honorartabelle abgedeckt sind und frei verhandelt werden können. Dies ermöglicht es, spezielle Anforderungen und Wünsche individuell zu berücksichtigen.

Die jüngsten Entwicklungen auf europäischer Ebene haben dazu geführt, dass die bisherigen Mindest- und Höchstsätze der HOAI als unzulässiger Eingriff in den Markt betrachtet wurden. Dies hat die deutsche Gesetzgebung veranlasst, die HOAI zu überarbeiten und ab dem 1. Januar 2021 eine neue Regelungen in Kraft treten zu lassen. Diese neuen Regelungen ermöglichen eine flexiblere Vereinbarung der Honorare zwischen Auftraggeber und Architekt.

Bei der Honorarvereinbarung ist es ratsam, klare Parameter zu definieren, die sowohl die Leistungsumfänge als auch die Honorarhöhe transparent machen. Eine mögliche Herangehensweise ist die Vereinbarung von Honoraren pro Quadratmeter Fläche für bestimmte Leistungsphasen, was eine transparente Kostenkalkulation ermöglicht und potenzielle Preisänderungen im Laufe des Projekts vorbeugt.

Abschließend ist es wichtig, dass sowohl Bauherr als auch Architekt die Honorarvereinbarung als einen fair ausgehandelten Kompromiss betrachten, der die Projektziele und finanziellen Rahmenbedingungen angemessen berücksichtigt.

Diese strukturierte Herangehensweise sichert nicht nur eine klare Kommunikation während des gesamten Projektverlaufs, sondern unterstützt auch die Einhaltung der Budgetvorgaben und die erfolgreiche Umsetzung des Bauvorhabens.

Übersicht der Honorare für Planungsleistungen und Gutachten

Hier sehen Sie ein Tortendiagramm mit verschiedenen Honoraren für Architekten, Ingenieure, Baugrundgutachten und ähnliches. Das Diagramm zeigt grob, wie die Verteilung der Honorare für Planer aussieht. Baugenehmigungen sind in dieser Übersicht nicht enthalten.

Struktur der Honorarabrechnung und Nebenkostenregelung

Die Leistungen werden durch das Tabellenhonorar abgedeckt, während besondere Leistungen frei vereinbart werden können. Diese werden dann zusammengefasst. Das Tabellenhonorar stellt den ersten Posten dar, gefolgt von den frei vereinbarten Honoraren. Nebenkosten können üblicherweise pauschalisiert werden; beispielsweise werden 4 %, 5 % oder 3 % je nach Auftragssumme festgelegt. Zusätzlich gibt es eine Vergütung für Vervielfältigung, Bauanträge und Fahrtkosten zur Baustelle hin und zurück. Die Abrechnung dieser Kosten kann pauschal oder nach Nachweis erfolgen, wobei letzteres aufgrund des damit verbundenen Aufwands eher vermieden wird.

Vergleich unterschiedlicher Honorarordnungen und aktuelle Orientierung für Budgets

Die Honorarhöhe variiert je nach der gültigen Honorarordnung. Frühere Versionen wie die von 2009 und 2013 habe ich auf die Bausumme umgerechnet, um eine Orientierung zu erhalten. Der aktuell gültige Bereich für eine Budgetsumme von etwa 2 Millionen Euro liegt zwischen 13 und 15 Prozent der Bausumme. Dieses Honorar wird immer netto berechnet, also ohne Mehrwertsteuer für den Planer.

Verteilung der Honorare nach Leistungsphasen und Budget

Die Verteilung in Prozenten lässt sich wie folgt aufschlüsseln: Wenn Sie beispielsweise nur den Bauantrag beauftragen möchten, können Sie dies anhand der Honorartabelle und der Gesamtbudgetberechnung festlegen. Indem Sie die gewünschten Leistungsphasen – etwa 2, 7, 15 und 3 – zusammennehmen, ergibt sich ein Anteil von etwa 27 %, also ungefähr ein Drittel des Gesamtpreises bis zur Einreichung des Bauantrags gemäß der Honorarordnung.

Fazit

Ein Architektenvertrag ist ein anspruchsvolles Dokument, das gründliche Vorbereitung erfordert. Klar definierte Vereinbarungen über den Umfang der Leistungen, die Kosten und die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von entscheidender Bedeutung. Durch eine präzise Kommunikation und eine enge Zusammenarbeit mit dem Architekten können Bauherren sicherstellen, dass ihr Bauprojekt erfolgreich und ohne unvorhergesehene Probleme umgesetzt wird. Eine strukturierte Kostenplanung und klare Kostenschätzungen bilden die Grundlage für eine effektive Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten, um die gesteckten Ziele zu erreichen und das Projekt erfolgreich abzuschließen.