Die durchschnittliche Mietrendite 2021 in Deutschland liegt bei 3,89 Prozent. Ein aussagekräftiger Wert für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie ist jedoch die Bruttoanfangsrendite. Bei ihren Immobilieninvestments sollten Investoren eine Rendite vonmindestens 5 Prozent anstreben. Wer bei der Planung nicht genau rechnet, zahlt drauf und bringt sich um wertvolle Erträge. Wie Sie die Rendite berechnen und den Ertrag steuern können, erfahren Sie in diesem Artikel.
Inhaltsverzeichnis
Auch bei steigenden Baukosten und höheren Zinsen lohnt sich das Investment eines Mehrfamilienhauses für die Altersversorgung. Entscheidend ist, bei der Planung bereits die möglichen Renditen im Blick zu haben und bestimmte Renditeziele anzustreben. Hierfür müssen Sie sich zunächst selbst über die wichtigsten Kennzahlen und Stellschrauben im Klaren sein. Was genau ist eine akzeptable Rendite? Welche Kennzahlen sind relevant für den Neubau eines Mehrfamilienhauses zur Altersversorgung? Oder umgekehrt gefragt: Wie viel Ertrag muss eine vermietete Immobilie erwirtschaften, damit sich die Investition rentiert? Die Wirtschaftlichkeitsrechnung bei der Projektplanung ist die Basis für den Gewinn.
Was ist die Rendite bei Immobilien?
Bei der Kapitalanlage Immobilien bezeichnet die Rendite den Ertrag, den man innerhalb eines Jahres durch Mieteinnahmen erzielen kann. Bei der Berechnung der Rendite spielen Faktoren wie Eigenkapital, Miete, Brutto und Netto eine Rolle. Es gibt unterschiedliche Arten der Kalkulation wie Bruttoanfangsrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite und den Mietpreisfaktor. Mit den unterschiedlichen Kennzahlen lässt sich berechnen, ob sich die Finanzierung durch einen Kredit lohnt, wie hoch das Eigenkapital sein sollte und wann sich eine Immobilie rechnet, um einen Ertrag zu erzielen.
Unterschiedliche Renditeberechnungen und Aussagefähigkeit
Durchschnittliche Mietrendite
Um den Immobilienmarkt zu vergleichen, ist die Mietrendite eine gängige Kennzahl. Die aktuelle Mietrendite 2021 in Deutschland liegt bei durchschnittlich 3,89 Prozent. Baufi24 hat in dem Mietrenditeatlas ermittelt, dass die Mietrenditen 2021 in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München deutlich unter dem Durchschnitt lagen. Im thüringischen Gera lag die Mietrendite mit 6,65% am höchsten. Die Mietrendite gibt Auskunft über Mieteinnahmen und die Ausgaben für die Immobilie im Verlauf eines Jahres. Mit dem Wert werden punktuell die durchschnittlichen Erträge in Deutschland verglichen. Die durchschnittliche Mietrendite ist ein Richtwert und eignet sich nicht als alleiniger Entscheidungsfaktor für die Wirtschaftlichkeit der Investition. Denn jede Immobilie hat andere Rahmenbedingungen. Ebenso gibt es für Investoren auch in Gera schlechte Angebote und in den Metropolen Chancen, eine Immobilie mit einer akzeptablen Rendite für die Altersversorgung zu erwerben oder zu bauen.
Bruttoanfangsrendite: Gesamtbaukosten und Einnahmen
Eine wichtige Kennzahl für die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie ist die Bruttoanfangsrendite, die eine Aussage über den Gewinn ermöglicht. Die Bruttoanfangsrendite wird aus den Gesamtinvestitionskosten und den Kaltmieteinnahmen ohne Berücksichtigung von sonstigen Eigentümerkosten des Gebäudebetriebes ermittelt.
Abbildung: Waage Präsentation aus den Webinar-Folien
Die Voraussetzungen für eine akzeptable Bruttoanfangsrendite sind genug Miethöhe, Investitionen < 4.000 €/qm und eine Finanzierung von < 5 %
Beispielobjekt Bruttoanfangsrendite in Hamburg:
- Gesamtbaukosten pro Quadratmeter: 4.000 €
- Quadratmeter je Mietfläche: 16,50 €
- Bruttoanfangsrendite: 5%
Achtung: Wenn Sie lediglich die Baukosten mit der Mietfläche vergleichen, ist die Rendite höher als im Vergleich mit den Gesamtkosten. Dieser Wert täuscht, denn es handelt sich um die sogenannten schön berechneten Renditen. Eine brauchbare Aussage über die Wirtschaftlichkeit eines Objektes erhalten Sie nur, wenn Sie alle Herstellungskosten und die Grundstückskosten einbeziehen.
Objektrendite zur Kreditfinanzierung
Die Berechnung der Objektrendite ist eine wichtige Kennzahl für Investoren, die die Immobilie mit einem Kredit finanzieren. Denn die Objektrendite gibt eine Orientierung, wie viel Fremdkapital für die Baufinanzierung eines bestimmten Objektes optimal ist bzw. wie viel Eigenkapital vorhanden sein sollte.
Um die Objektrendite zu bestimmen, wird eine langfristige Prognoserechnung für eine lange Anlagedauer erstellt. In die Objektrendite fließen auch Annahmen über die künftige Miet- und Kostensteigerung mit ein: Jahresnettokaltmiete, jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltungskosten und nicht umlegbare Nebenkosten sowie Steuern.
Relevante Faktoren wie die Zinskosten werden bei der Objektrendite nicht berücksichtigt, jedoch ermöglicht die Kennzahl eine hilfreiche Einschätzung über das optimale Verhältnis von Fremdkapital und Eigenkapital.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist ein Ergebnis bei einer Finanzierung und gibt an, wie effizient das eigene Kapital bei einer überwiegend mit Fremdkapital finanzierten Investition eingesetzt und jährlich verzinst wird. Für die Berechnung werden die Erwerbsnebenkosten, die nicht abzugsfähigen Verwaltungskosten, die Instandsetzungsrücklagen, die jährlichen Zinszahlungen und Steuern einbezogen. Die Eigenkapitalrendite steigt erheblich, je höher die Objektrendite gegenüber dem Zinssatz des Fremdkapitals liegt.
Mehr dazu: Finanzieren mit Hebelwirkung
Nettomietrendite
Mit der Nettomietrendite können Investoren den möglichen Gewinn nach Abzug der Kosten und Steuern aus den Vermietungen ermitteln. Dies erlaubt eine genaue Einschätzung der Erträge. In die Berechnung der Nettorendite werden die Erwerbsnebenkosten, die jährlichen Rücklagen für die Instandhaltung sowie die Verwaltungs- und nicht umlegbaren Nebenkosten einbezogen. Die Nettorendite liegt unter dem Bruttowert und sollte im Wettbewerb auf dem Kapitalmarkt deutlich über den festverzinslichen Rentenpapieren liegen.
Welche Hebel gibt es, um die Rendite zu optimieren?
Bester Renditehebel: selber bauen, denn die Bauphase gibt volle Kostenkontrolle
Auch bei Kapitalanlage-Immobilien gibt es mögliche Hebel für den Gewinn. Dieser liegt jedoch nicht im Kauf eines fertigen Gebäudes oder scheinbar lohnenden Wohnungen. Denn die größte Rendite erzielt der Investor beim Selberbauen. Ein Bauherr kann die Baukosten und die zu erwartenden Mieteinnahmen durch die Lage des Grundstücks, die Größe der Mietfläche und die Ausstattung der Wohnungen sowie die Förderungen bestimmen. Nachhaltiges Bauen lohnt sich hierbei doppelt: durch die Förderungen für den Investor und durch energiesparendes Wohnen für die Mieter.
Bei einem mittelgroßen Zinshaus ist ein Entwicklungsgewinn von 25 Prozent auf die Gesamtinvestition durchaus machbar.
Entwicklungsgewinn von 25 % am Beispiel Hamburg-Langenhorn:
- Jahreskaltmiete: 195.000 € (12 x 1.300 qm x 12,50 €)
- Gesamtinvestition: 3,6 Mio. € brutto (inkl. alles 19-fache Jahreskaltmiete)
- Marktpreis für Hamburg: 25-fache Jahreskaltmiete ca. 4,9 Mio. €
Beim Selberbauen erzielt der Investor einen höheren Gewinn. Denn der Preis des fertig gebauten Hauses vom Bauträger ist um den Entwicklungsgewinn teurer. Der Bauherr wird damit für seinen Einsatz (Zeit und Geld) belohnt. Der mögliche Gewinn sollte dabei alle wesentlichen Risiken bereits eingepreist haben, und deshalb kalkulatorisch auch mit 25% Berücksichtigung finden.
Fazit
Ein Zinshaus rentiert sich, wenn die Faktoren für eine akzeptable Rendite stimmen.Bei der Investition in ein Zinshaus müssen die erzielbare Jahresmiete und der Gesamtpreis der Investition in einem optimalen Verhältnis stehen. Eine Brauttoanfangsrendite von 5 Prozent sollte in der Regel erreicht werden. Entscheidet sich der Investor für den Bau eines Zinshauses, ermöglicht ihm die eigenverantwortliche Durchführung des Neubaus einen Entwicklungsgewinn.
