Standortanalyse Immobilien

Im zweiten Meilenstein beschäftigen wir uns ausführlich mit dem Markt, den Zielgruppen und den Miethöhen in verschiedenen Ortsteilen. Um Ihnen einen anschaulichen Einstieg zu bieten, zeigen wir diese Themen anhand von Fallstudien und Beispielen. Außerdem stellen wir nützliche Tools vor, die Ihnen bei der Ermittlung von Zielgruppen und Miethöhen helfen.

Markt

Einführung in die Ertragsbewertung

Unter Erträge verstehen wir die Einnahmen, die aus der Vermietung von Immobilien erzielt werden können. Diese Einnahmen setzen sich im Wesentlichen aus dem Mietzins zusammen, der auf Basis der Mietfläche und des Mietzinses pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet wird. Es ist wichtig, diese beiden Aspekte getrennt zu betrachten, um eine möglichst präzise Bewertung der potenziellen Mieteinnahmen zu erhalten. Im Fokus steht heute daher die Frage: Wie viel Miete kann ich realistisch für meine Immobilie verlangen?

Beispielhafte Grundrissbetrachtung

Betrachten wir hierzu einen exemplarischen Grundriss eines Gebäudes. Bei der Planung stellt sich zunächst die Frage, welche Nutzungsmöglichkeiten sich auf dem vorhandenen Grundstück realisieren lassen, da die Größe und Form des Grundstücks die mögliche Gebäudegröße und -form diktieren. In unserem Beispiel sehen wir ein quadratisches Gebäude, das in drei Wohnungen aufgeteilt ist. Hier stellt sich die Frage nach der optimalen Verteilung der Wohnungen.

Eine mögliche Aufteilung könnte zwei Wohnungen pro Etage vorsehen, ähnlich wie die rechte Wohnung im Grundriss, die etwa 80 Quadratmeter als Drei-Zimmer-Wohnung umfasst. Alternativ könnte die Fläche auch in eine kleinere Ein-Zimmer-Wohnung und eine Zwei-Zimmer-Wohnung aufgeteilt werden. Obwohl die gesamte Mietfläche dieselbe bleibt, kann die Aufteilung in verschiedene Wohnungsgrößen zu unterschiedlichen Mietpreisen führen.

Marktsituation und Mietpreisdifferenzen

Die Mietpreise werden von der aktuellen Marktsituation beeinflusst, die durch verschiedene Faktoren wie Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Ein Beispiel dafür ist ein Objekt in Langenhorn (siehe oberer Grundriss), bei dem kleine Wohnungen zur Straßenseite hin geplant wurden. Diese Ecke des Grundstücks war weniger attraktiv, weshalb hier kleinere Wohnungen sinnvoll waren. Kleinere Wohnungen haben tendenziell höhere Umschlagsraten und kürzere Mietlaufzeiten im Vergleich zu größeren Familienwohnungen. Sie sprechen zudem eine andere Zielgruppe an, wie Berufseinsteiger oder Personen mit kleinem Budget, die zum Beispiel in eine Großstadt ziehen und eine kostengünstige Wohnung suchen.

In Langenhorn ergab sich ein durchschnittlicher Mietpreis von 15 bis 15,50 Euro pro Quadratmeter für kleine Wohnungen, während das gesamte Haus inklusive größerer Wohnungen einen Durchschnittspreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter erzielte. Im Gegensatz dazu standen die Wohnungen im Staffelgeschoss desselben Hauses, die aufgrund großer Dachterrassen relativ hohe Quadratmeterzahlen aufwiesen, jedoch einen niedrigeren Mietpreis erzielten. Dies liegt daran, dass in dieser Lage für Dachterrassen kein Aufpreis gezahlt wird, da die Umgebung weniger attraktiv ist, beispielsweise aufgrund der Nähe zum Flughafen und einer stark befahrenen Straße.

Einflussfaktoren auf den Mietpreis

Jede Wohnung hat aufgrund ihrer Größe und Ausstattung eine spezifische Auswirkung auf den Mietpreis. Dies kann von Planern und Bauherren beeinflusst werden, um die Gebäude optimal an die Zielgruppe anzupassen. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Ausstattung und Infrastruktur der Umgebung, die ebenfalls Einfluss auf die Attraktivität und somit auf den Mietpreis hat.

Erweiterung der Zielgruppen und alternative Vermietungsmodelle

Neben klassischen Mietwohnungen gibt es auch andere interessante Zielgruppen, die in die Planung einbezogen werden sollten. Eine Möglichkeit sind möblierte Wohnungen, die insbesondere für ausländische Mieter attraktiv sind. In vielen europäischen Großstädten ist es üblich, möblierte Wohnungen zu mieten, was auch für Berufspendler und internationale Fachkräfte interessant sein könnte. Eine andere Zielgruppe sind Ferienwohnungen, die zusätzlich zu den Möbeln auch Dienstleistungen wie Reinigung anbieten und meist über Plattformen wie Airbnb vermietet werden. Diese Form der Vermietung ist gewerblich und erfordert eine andere Herangehensweise, insbesondere was den Service und die Verwaltung betrifft.

Bedeutung der langfristigen Planung

Bei der Planung und dem Bau eines Hauses ist es von entscheidender Bedeutung, sich Gedanken über die langfristige Entwicklung zu machen. Ein Haus wird in der Regel für eine sehr lange Lebensdauer gebaut – oft 50, 60 oder sogar 100 Jahre. Diese lange Nutzungsdauer erfordert, dass auch die Frage der Erträge über den gesamten Zeitraum geklärt ist. Daher ist es sinnvoll, schon zu Beginn Bevölkerungsprognosen und andere relevante Faktoren zu berücksichtigen.

Bevölkerungsprognosen und Standortwahl

Eine Investition in eine Region, aus der die Menschen abwandern, ist wenig sinnvoll. In Gebieten, die von Entvölkerung betroffen sind, wird der Wettbewerb um die verbliebenen Mieter immer härter. Bestehende Immobilien unterschiedlicher Qualität stehen leer und können den Mietpreis stark unterbieten, was es schwierig macht, neue Gebäude rentabel zu vermieten. Ein Beispiel dafür ist die Situation in Ostdeutschland nach der Wende, wo viele Menschen weggezogen sind und die Mietpreise stark gesunken sind.

Fallstudie: Leipzig

Ein konkretes Beispiel wäre Leipzig. Nach der Wende gab es zunächst eine Euphorie und eine Sanierungswelle, doch die Bevölkerungszahl sank erheblich. Erst mehr als zehn Jahre später, um 2005, begann sich die Situation zu stabilisieren und zu verbessern. Solche Entwicklungen zeigen, wie wichtig es ist, langfristige demografische Prognosen zu betrachten. Portale wie www.wegweiser-kommune.de bieten hierfür detaillierte statistische Daten für nahezu jede Gemeinde an. Auch Landesregierungen und das Statistische Bundesamt bieten relevante Informationen an.

Analyse der Mieterklientel

Neben der Bevölkerungsentwicklung ist es auch wichtig, die Entwicklung des Mietmarktes und der Mieterklientel zu analysieren. Durchschnittswerte allein sind nicht ausreichend aussagekräftig. Es gibt zahlreiche Substatistiken, die differenzierte Einblicke ermöglichen, wie beispielsweise die Altersstruktur. Unterschiedliche Altersgruppen haben unterschiedliche Wohnbedürfnisse. Ältere Menschen, die ihr Einfamilienhaus verkaufen und in eine Wohnung ziehen wollen, sind eine andere Zielgruppe als junge Berufseinsteiger oder Studenten.

Einpersonenhaushalte als Indikator

Ein Vergleich zwischen verschiedenen Regionen kann ebenfalls aufschlussreich sein. In Hamburg beträgt der Anteil der Einpersonenhaushalte etwa 50 %, in Aurich hingegen 39 %. Dies zeigt deutliche Unterschiede in der Mieterstruktur und den potenziellen Mietmärkten. Auch die Einkommenssteuer pro Einwohner variiert zwischen diesen Regionen, was wiederum die Mietpreise beeinflusst.

Ein wichtiger Indikator für den Mietmarkt sind Einpersonenhaushalte. Regionen mit einem hohen Anteil an Einpersonenhaushalten haben tendenziell auch mehr Mieter, da Einpersonenhaushalte häufiger zur Miete wohnen als Eigentum zu besitzen. Statistiken zeigen, dass etwa 70 % der Einpersonenhaushalte Mieter sind. Diese Information ist wichtig für die Planung, da sie Hinweise darauf gibt, ob in einer Region eher Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen gefragt sind.

Beispielregionen: Hamburg und Aurich

Einkommensanalyse

Ein weiterer Faktor ist die Frage nach der Kaufkraft und dem Einkommen der potenziellen Mieter. Die Plattformen www.wegweiser-kommune.de bieten auch hier Informationen zur Einkommenssteuer pro Einwohner, was Rückschlüsse auf die durchschnittliche Kaufkraft in einer Region zulässt. Regionen mit höherer Einkommenssteuer haben tendenziell eine höhere Kaufkraft, was sich auf die möglichen Miethöhen auswirkt. Dies hilft, die langfristige Rentabilität eines Immobilienprojekts besser einschätzen zu können.

Langfristige Ertragsplanung

Für eine langfristig erfolgreiche Investition in Immobilien sind mehrere Faktoren entscheidend: eine positive demografische Entwicklung, eine stabile wirtschaftliche Situation mit ausreichenden Arbeitsplätzen und ein hohes durchschnittliches Einkommen. Diese Faktoren bestimmen, ob eine Region als Mieter- oder Eigentumsmarkt geeignet ist. In städtischen Gebieten wie Hamburg ist der Mietmarkt tendenziell stärker, während in ländlicheren Regionen oft der Eigentumsmarkt dominiert.

Zielgruppen

Nutzung von historischen Daten und Preis-Atlas

Für die Preisfindung und -analyse gibt es verschiedene Tools, die auf historische Daten zurückgreifen. Eines davon ist der sogenannte Preis-Atlas, der es ermöglicht, die Preise von Immobilien auf Objektebene nachzuschlagen. Dieses und auch weitere Tools sammeln Angebotspreise aus verschiedenen Immobilienportalen und bieten so eine umfassende Datenbasis, insbesondere in Städten mit umfangreichem Mietwohnungsbau.

Mit diesen Tools können Sie Mittelwerte Miethöhen auf Blockebene betrachten, die statistisch zusammengefasst werden. Zoomen Sie näher heran, können Sie sogar spezifische Objekte anklicken und deren Mietpreise einsehen. Ein Beispiel: In der Tangstedter Landstraße 5 wurden 2017 Durchschnittsmieten von 12,40 € bis 12,55 € pro Quadratmeter erreicht. Diese Daten sind hilfreich, um erste Anhaltspunkte für Ihre Mietpreisgestaltung zu erhalten.

Tools zur differenzierten Preisfindung

Ein weiteres Tool von Capital.de bietet eine detailliertere Analyse, indem es zwischen verschiedenen Lagen und Qualitäten unterscheidet. Es gibt Einstufungen für einfache, mittlere und gute Lagen und bietet Mietpreis-Durchschnitte für verschiedene Stadtteile. Diese Differenzierung ermöglicht eine präzisere Einschätzung der Mieten je nach Lage und Bauqualität.

Spezielle lokale Tools und Statistiken

Abhängig von der Stadt gibt es oft spezialisierte Tools und Statistiken, die von der Stadtverwaltung veröffentlicht werden. Diese können online verfügbar sein und bieten detaillierte Einblicke in die Mietpreisentwicklung. In Hamburg gibt es beispielsweise Online-Karten, die verschiedene Altersklassen der Gebäude berücksichtigen und so eine differenzierte Mietpreisanalyse ermöglichen.

Ergänzende Tools und Beratung durch Makler

Ein weiteres Tool, das regionale Unterschiede berücksichtigt, heißt Wohnpreis!de sammelt aktuelle Anzeigendaten und differenziert nach Ausstattungsmerkmalen und Zustand der Wohnungen. Auch der Kontakt zu lokalen Maklern, die sich auf Wohnungsvermietung spezialisiert haben, kann wertvolle Informationen liefern. Sie kennen den lokalen Markt und können Hinweise zur häufigsten Klientel und zu den gefragtesten Ausstattungsmerkmalen geben.

Zielgruppenorientierte Qualitätsanalyse

Wichtige Grundsatzentscheidungen zu Beginn der Planung.

1–4-Zimmerwohnungen überwiegend kleine Wohnungen, innenliegende Bäder, Abstellräume teilweise in der Wohneinheit

• keine Stellplätze, keine Tiefgarage (in Hamburg nicht notwendig)
• Maximierung der Mietflächen
• Ziegelfassade, auch im Staffelgeschoss, weiße Kunststofffenster (wg. Instandhaltung)
• einfacher und robuster Standard in den Oberflächen (z. B. Bodenbeläge)
• Keller ungeheizt, maximale Dämmung von günstigen Bauteilen (z. B. Wandkonstruktion)
• KFW-40-Standard (wg. Widerveräußerbarkeit, Finanzierung, geringer Heizkosten)
• günstiges, robustes Gebäudetechnik-Konzept (wg. Instandhaltung)
• einfache Einbauküchen in der Ausstattung enthalten, meist offene Küchen
• keine Beleuchtung enthalten (außer Treppenraum und Terrassen)
• Aufzug über alle Geschosse (Wiederveräußerbarkeit)
• barrierefreie (nur notwendige Anzahl) und barrierearme Wohnungen
• keine barrierefreien Balkone/Terrassen
• kompakte Erschließung mit möglichst vielen Wohnungen (20 Wohnungen mit einem Aufzug/Treppenraum erschlossen)

Es ist wichtig, die Zielgruppe genau zu kennen und die Qualität der Wohnungen entsprechend anzupassen. Kriterien wie Barrierefreiheit, Aufzug, Stellplätze oder Keller können je nach Zielgruppe unterschiedlich relevant sein. Eine detaillierte Analyse und schriftliche Festhaltung dieser Anforderungen helfen, die Baukosten und die Mietpreisgestaltung gezielt zu steuern.

Beispielprojekt und Baukostenoptimierung

Ein Beispiel aus einem Projekt zeigt, wie ein gutes Verhältnis zwischen Wohnfläche und Baukosten erreicht werden kann. Durch eine effiziente Nutzung der Treppenhausfläche und eine optimierte Verteilung der Wohnungen pro Etage können Baukosten gesenkt und gleichzeitig eine hohe Wohnqualität geboten werden. Diese Planung berücksichtigt auch die langfristige Wettbewerbsfähigkeit durch Anpassungen wie den Einbau eines Aufzugs, wenn dies für die Zielgruppe relevant ist.

Fazit

Eine fundierte und langfristige Planung ist unerlässlich für die erfolgreiche Ertragsbewertung und Vermietung von Immobilien. Sorgfältige Analysen der Mietfläche, der Marktbedingungen und der Zielgruppen sowie Bevölkerungsprognosen, Einkommensstatistiken und regionale Unterschiede sind entscheidende Faktoren. Die Nutzung verschiedener Tools zur Analyse der Nachfrage nach unterschiedlichen Wohnungsgrößen und zur Mietpreisgestaltung bietet wertvolle Einblicke, um die Vermietungsstrategie optimal auszurichten. Zusätzlich sollten alternative Modelle wie möblierte Wohnungen oder Ferienwohnungen in Betracht gezogen werden, um die Erträge zu maximieren und das Risiko zu streuen. Eine gründliche Marktanalyse ermöglicht es, langfristig erfolgreiche und rentable Immobilienprojekte zu realisieren.