Das richtige Grundstück für ein renditestarkes Mehrfamilienhaus finden

Ein privater Zinshaus-Investor, der ein renditestarkes Mehrfamilienhaus für die Altersvorsorge bauen möchte, muss sich neben einem guten Architekturkonzept in erster Linie mit dem richtigen Grundstück auseinandersetzen. Wo liegt es, wie ist es beschaffen? Hier beschreiben wir, wie Sie bereits im ersten Augenblick möglichst schnell interessante von uninteressanten Grundstücksangeboten trennen können und den Grundstückspreis rechnerisch ermitteln.

Lohnt sichs oder lohnt sichs nicht – das ist hier die Frage! 

Der richtige Makro-Markt für ein Zinshaus

Die Investition in ein Zinshaus in einer zukunftsträchtigen Region ist grundsätzlich Voraussetzung. Die sogenannte Makro-Lage kann über die einschlägigen Immobilienkompass-Webseiten geprüft werden. Die entscheidende langfristige Bevölkerungsentwicklung muss einfach stimmen, und das trifft z. B. für Hamburg zu (vgl. Studie Postbank 2015).

Die Rendite wird nahezu ausschließlich mit der Grundstückswahl und dem Grundstückskaufpreis bestimmt

Doch ein optimal geplantes Gebäude mit ausgefeilter Flächenausnutzung kann seinen Wert nicht voll ausschöpfen oder gar steigern, wenn Grundstück und Mikromarkt-Lage nicht passen. Warum ist das so? Bei einem Zinshaus sind die Baupreise bezogen auf die vermietbare Fläche nahezu identisch, solange keine grundstücksbezogenen technischen Besonderheiten vorliegen (z. B. Pfahlgründung). Alle anderen Kosten hängen ausschließlich ab von:

  1. Richtige Mikromarkt-Lage (Höhe der realisierbaren Miete)
  2. Größe der realisierbaren Mietfläche (Grundstücksgröße und Bebaubarkeit)
  3. Höhe des Kaufpreises (inkl. Kaufnebenkosten und ggf. Abbruchkosten)

Die Mikromarkt-Lage ist ein K.O.-Kriterium. Das heißt, unser Zinshaus-Konzept passt dort, oder passt nicht. Wenn es passt, ergibt sich aus der realisierbaren Mietfläche automatisch der mögliche Grundstückskaufpreis.

Die richtige Mikromarkt-Lage für ein Zinshaus

In welcher Lage das angedachte Mehrfamilienhaus stehen soll, kann sich der Investor deshalb leider NICHT aussuchen. Die möglichen Angebote reichen von sehr angesagten und sehr teuren Lagen bis zu sehr unattraktiven Stadtteilen, die dafür mit günstigen Preisen locken. Recht simpel lässt sich der Mikromarkt mit zwei Werten analysieren, die z. B. bei Immoscout leicht feststellbar sind – der Mietpreis und Kaufpreis für Wohnungen im allgemeinen Durchschnitt. Erst später sind detaillierte Segment-Betrachtungen (z. B. kleine vs. große Wohnungen) sinnvoll.

Hamburger Mikromarkt Zinshaus: Kaufpreise, Mietpreise, Ausstattung
Mikromarkt für Zinshaus-Konzept prüfen am Beispiel Hamburgs.

In der Infografik sind Gebäudepreis, Grundstückspreis und der korrespondierende Mietpreis für die typischen Stadtviertel am Beispiel Hamburg dargestellt – Investoren müssen stets im Blick behalten, wie sich diese Preisanteile verhalten und welche Chancen in der Marktentwicklung möglicherweise stecken. Es zählt der Preis in ca. zwei Jahren – also in der prognostizierten Zukunft (Vermietungszeitpunkt).

Citylage oder ‚angesagte Lagen‘ sind zu teuer für ein Zinshaus

Eine angesagte Lage ermöglicht höhere Mieten und eine schnellere Vermietung. Jedoch sind hier die Wohnungen (und damit auch die Grundstücke) so teuer, dass ein Zinshaus-Konzept dem Wettbewerb mit den in diesen Bestlagen verfügbaren teuren Eigentumswohnungen nicht standhalten kann. Ablesbar ist dies am erheblich höheren Verkaufspreis von Eigentumswohnungen im Vergleich zum korrespondierenden Mietpreis am Wohnungsmarkt. (vgl. Infografik Säule 1). Wenn das so ist, wird ein Eigentumsprojekt immer höhere Grundstückspreise ermöglichen als ein Mietwohnungsprojekt. Wenn der hohe Grundstückspreis dennoch bezahlt würde, kostet es mächtig Rendite bis zur Unwirtschaftlichkeit – also besser keine Zeit mit dem Angebot verschwenden.

Eine Kaltmiete von 10 Euro ist das Minimum

Die Faustformel lautet: Der Neubau eines Mehrfamilienhauses lohnt sich nur, wenn Sie mindestens 10 Euro Nettokaltmiete erzielen können. Besser wären jedoch 12,50, 13 oder gar 15 Euro, damit Ihre Rechnung sicher aufgeht. Stellen Sie bei Ihrer Marktbeobachtung fest, dass sich am Standort Ihres Grundstücks weniger erzielen lässt – Finger weg vom Neubau! Denn dann kommen Sie buchstäblich nicht auf Ihre Kosten. Ein niedrigeres Mietniveau signalisiert Ihnen aus Rentabilitätssicht unattraktive Lagen für einen Neubau. 

Am anderen Ende des Wettbewerbs sind die günstigen Wohnungen, die entweder in einfachen älteren Zinshäusern oder günstig durch z. B. städtische Wohnungsbaugesellschaften angeboten werden. Sind die Mietpreise zu dicht am Bereich der korrespondierenden Baukosten, ergibt sich ein zu geringer bezahlbarer Grundstückspreis und der Verkäufer des Grundstücks wird nicht verkaufen wollen. (vgl. Infografik Säule 3).

Für eine Renditeerwartung von 5 % ergibt sich nach unserer Erfahrung in der Regel ein Mietpreis zwischen 11 € und 13 € je qm, bei dem das Zinshaus-Konzept unserer Fallstudie gut durchführbar ist. Das liegt auch an der gebauten Qualität, z. B. dem KfW-40-Standard. Wenn die Baupreise lokal etwas geringer sind, z. B. in Niedersachsen oder Schleswig-Holstein, sind dennoch > 10 €/qm Miete ideal, darunter muss mit sehr spitzem Bleistift gerechnet werden. (vgl. Infografik Säule 2)

Das aktuelle Mietniveau als Indikator

Umgekehrt können Sie an Mieten von 10 Euro plus X attraktive Standorte identifizieren. Denn diese Werte spiegeln ziemlich treffsicher nicht nur die gegenwärtige Lage, sondern nehmen auch die künftige Entwicklung vorweg. Beobachten Sie dabei genau, welche Richtung die Mietpreise in den vergangenen Jahren bis heute genommen haben – auch dies ist ein wichtiger Indikator: Befindet sich eine Lage auf dem aufsteigenden Ast, spricht dies für die Investition in einen Neubau auf Ihrem Grundstück. Waren die Mieten hingegen rückläufig, ist das ein klares Warnzeichen für ein Investment. 

  • Werfen Sie einen Blick in den Mietspiegel. Er berücksichtigt zwar nur die Vergangenheit bzw. den Bestand, und für Neubauten gelten höhere Werte. Dennoch können Sie anhand des Mietspiegels Tendenzen erkennen. 
  • Durchforsten Sie Immobilienportale. Dort bekommen Sie einen Überblick, was in Ihrem Umfeld preislich aufgerufen wird.
  • Sprechen Sie mit ortsansässigen Maklern. Bei ihnen können Sie eine Menge über das potenzielle Umfeld erfahren.

Wo Sie gute Mieten erzielen können

Doch in welchen Lagen konkret ist der Bau eines Mehrfamilienhauses sinnvoll? Grundsätzlich gibt es drei Gruppen von Standorten: Erstens die Toplagen, die jeder am liebsten hätte; doch dort geht es hauptsächlich um den Verkauf der einzelnen Einheiten als Eigentumswohnung. Zweitens die ländlichen Lagen, die aber überwiegend für Reihen- und Doppelhäuser interessant sind – nicht aber als vermietbare Objekte im Mehrfamilienhausbereich. Die dritte Kategorie sind grundsolide Lagen, die weder zu heiß begehrt noch problematisch sind; Gegenden, die von „guten“ Mietern gesucht werden und sich stets eines regen Interesses am Markt erfreuen, weil man dort angenehm und bezahlbar wohnen kann. Dies ist der klassische Standort für Miethäuser mit einer hohen Anziehungskraft und einem guten Potenzial für die attraktive Vermietung. Hier besteht immer Nachfrage, Leerstände gibt es so gut wie nicht, die Vermarktungsdauer ist gering. Kurzum: Es sind die städtischen Lagen, die alle bisher genannten Kriterien (inklusive des Mietniveaus) erfüllen. Diese müssen sich nicht zwingend im Zentrum befinden, geeignet sind auch Stadtviertel mit guter Infrastruktur und Anbindung an das (Sub-)Zentrum, ggf. noch der Speckgürtel von Metropolen. 

Starke Preisdifferenz zwischen Stadt und Land

Die Investition auf dem Land hingegen ist mit einem zu hohen Leerstandsrisiko verbunden und daher für den Neubau eines Mehrfamilienhauses uninteressant. Der Blick in die Statistik bestätigt unser Plädoyer für die Stadt: Lagen die Bestandsmieten in Großstädten über 500.000 Einwohnern im 4. Quartal 2021 durchschnittlich bei 11,47 Euro / Quadratmeter, können sie in strukturschwachen Gegenden auf dem Land sogar bis unter 5,50 Euro reichen. In Hamburg beispielsweise belief sich die durchschnittliche Bestandsmiete auf 13,50. Bei neu errichteten Mehrfamilienhäusern liegen die Zahlen noch deutlich darüber. 

Welche Perspektiven hat Ihr Standort?

Tipp: Analysieren Sie auch das Entwicklungspotenzial des Standortes, an dem sich Ihr Grundstück befindet. Denn ob sich der Neubau eines Mehrfamilienhauses lohnt, hängt maßgeblich auch von den künftigen wirtschaftlichen, infrastrukturellen und demografischen Rahmenbedingungen ab, die dort herrschen. Längst nicht alle Regionen haben hinsichtlich einer guten Vermietbarkeit Zukunft; denken Sie nur etwa an Städte oder Branchen, die infolge der Energiewende vor einem Strukturwandel stehen (z. B. Ende der Kohlekraftwerke, Abbau von Arbeitsplätzen bei Automobilherstellern). Auf der anderen Seite gibt es Städte, die zu den Gewinnern des Wandels zählen; solche, die Hochtechnologien und Start-ups anziehen – und damit auch jede Menge solvente Mieter. Untersuchen Sie Aspekte wie: 

  • Entwicklung der Einwohnerzahl und Bevölkerungsstruktur
  • Pro-Kopf-Einkommen 
  • Arbeitslosenquote
  • Altersstruktur (eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung ist ein Warnsignal für Investoren)
  • Wirtschaft – aussterbende Branchen oder Wissensindustrien?
  • Abhängigkeit von einem Wirtschaftszweig oder Arbeitgeber
  • Handelt es sich um eine Wachstumsregion?      
  • Künftige Nachfrageentwicklung und -struktur

Informationsquellen, die Sie bei der Entscheidungsfindung anzapfen können: 

  • Hinweise auf das Entwicklungspotenzial aller 401 deutschen Städte und Kreise gibt die Studie Quis-Zukunftspotenzial 2022 Das Zukunftspotenzial aller Städte und Kreise 2022 (quis.de)
  • Statistiken zur Bevölkerungsentwicklung bietet der Wegweiser Kommune Home – Wegweiser Kommune (wegweiser-kommune.de). Der Bericht schlüsselt 11 Demografietypen auf – von stark schrumpfenden und alternden Gemeinden in strukturschwachen Regionen bis zu sehr wohlhabenden Städten und Gemeinden in Regionen der Wissensgesellschaft. 
  • Viele Städte und Kreisverwaltungen veröffentlichen auch eigene Prognosen, die einen Ausblick auf die Entwicklung geben. 
  • Nutzen Sie den Immobilien-Kompass von Capital.de Immobilien-Kompass – Capital.de, der Miet- und Kaufpreise anzeigt.    
  • Die Prognos-Studie Deutschland nach Corona Deutschland nach Corona | Prognos identifiziert Städte und Kreise mit den besten Wachstumsaussichten bis 2030 (demnach legen Metropolen und mittelgroße Städte sowie ihr Umland überproportional zu).

Den Kaufpreis für das Grundstück schnell berechnen

Der vom Verkäufer aufgerufene Kaufpreis muss in der Regel schnell geprüft werden, um entweder eine genauere Detailprüfung durchzuführen oder sich nicht lange mit dem Angebot zu beschäftigen.

Ein Beispiel ausgehend vom Kaufpreisangebot 400.000 €:

Auf dem Grundstück können 1.000 qm Mietfläche errichtet werden. Hieraus ergibt sich ein Grundstücksanteil an der Mietfläche von 440 €/qm (400.000 € + 10 % Nebenkosten) / 1.000 qm). Hinzu kommen Baukosten von ca. 2.250 €/qm Mietfläche. Dies ergibt 2.690 €/qm Mietfläche und bei 5 % Brutto-Anfangsrendite eine Monatsmiete von 11,2 0€/qm (2.690 € *0,05/12). Der prüfende Vermieter-Blick fragt jetzt: Ist diese Miete am Markt realisierbar?

Ein Beispiel rückwärts gerechnet, auch Residualwertverfahren genannt:

Es sind 850 qm Mietfläche auf dem Grundstück realisierbar und die Marktmiete für Neubauwohnungen beträgt 12,50 €/qm. Es ergibt sich bei 5 % Brutto-Anfangsrendite ein Grundstückspreis inkl. Nebenkosten von 637.500 € ((12,50 €/qm * 12 Monate / 0,05 – 2.250 € Baukosten) * 850 qm). Bis zu einem Preis von 580.000 € (10 % Nebenkosten abgezogen) wäre das Grundstück für ein Zinshaus interessant.

Die Detailprüfung und Optimierung

Hat das Grundstück die erste Prüfung bestanden, kann jetzt eine genauere Kontrolle erfolgen. Die Mietpreise können Makler durch eine Mietpreis-Analyse präzisieren, dazu siehe auch der Artikel Mietpreis berechnen. Die realisierbare Größe der Mietfläche überprüfen Sie mit Hilfe Ihres Architekten.

Sie haben sich nun mit den Eckdaten des richtigen Grundstücks für Ihr Mehrfamilienhaus befasst. Möchten Sie die nächsten Schritte erfahren, die Sie auf dem Weg zu Ihrer rentablen Altersvorsorge unterstützen? Dann laden Sie sich unsere Fallstudie herunter und melden Sie sich für unseren Newsletter an: Monat für Monat begleiten wir Sie mit wertvollen Infos zum Thema Investition in ein Zinshaus.