Ortsübliche Vergleichsmiete, Mietspiegel und Mietpreisbremse: Viele Vermieter, die z. B. in den Bau eines Mehrfamilienhauses investieren wollen, fragen sich, wie sie eine Miete berechnen, die dem Wert ihrer Immobilie entspricht. Welche Details und welche gesetzlichen Bestimmungen müssen in der Mietkalkulation für Vermieter beachtet werden, um eine erfolgreiche Vermietung zu erzielen? Hier erhalten Sie wichtige Informationen zur Berechnung des Mietpreises.
Inhaltsverzeichnis
Mietpreis berechnen: darum ist die richtige Mietkalkulation so wichtig
Altersvorsorge Mietshaus? Wer in ein Mehrfamilienhaus investiert, versucht so, langfristig als Vermieter mehr Wert zu schaffen. Durch die monatlichen Mieten, so die Hoffnung, lässt sich später im Alter die Rente um ein Vielfaches aufstocken. Damit diese Rechnung aufgeht, ist es schon vor Beginn des Hausbaus zwingend notwendig, die Miethöhe der Immobilie korrekt einzuschätzen.Wurde die Miethöhe vorab nicht richtig bestimmt, kann dies die Wirtschaftlichkeit des Projektes gefährden Für eine realistische Einschätzung der Miete, müssen Sie sich an gesetzliche Bestimmungen wie die Mietpreisbremse halten sowie Faktoren wie die ortsübliche Vergleichsmiete und den Mietspiegel mit einkalkulieren. So steht Ihrem zukunftssichernden Projekt garantiert nichts im Wege. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie bei der Kalkulation des Mietpreises vorgehen.
Diese Faktoren bestimmen den Mietpreis
Bei der Berechnung des Mietpreises müssen Sie diese Faktoren berücksichtigen:
Die Wettbewerbssituation
Wie steht es grundsätzlich um die Vermietbarkeit von Gebäuden in der Umgebung? Ist die Lage begehrt? Wie stehen die Chancen darauf, die Wohnung langfristig an solvente Mieter loszuwerden? Beachten Sie, dass eine zu hoch angesetzte Miete zu häufigeren Mieterwechseln und mehr Aufwand für Sie führt. Eine zu hohe Miete kann zudem gegebenenfalls zu längeren Leerständen führen, die für Sie einen Verlust von Mieteinnahmen bedeuten.·
Mietspiegel und die ortsübliche Vergleichsmiete
Was waren Immobilien in der betreffenden oder einer vergleichbaren Gegend in den letzten Jahren wert? Ein solcher Vergleich lässt sich auf Neubauten zwar nur indirekt nutzen, da neu erbaute Immobilien im Mietspiegel noch nicht erfasst sind. Der Mietspiegel zeigt nur den Durchschnitt der Mieten bereits vermieteter, also bestehender Immobilien an, während die Miete neu erbauter Immobilien erst zeitverzögert einfließt und daher die Neuvermietung regulieren kann. Neubauten haben einen anderen Mietpreis als bereits bestehende Immobilien. Das ist nur selbstverständlich, da Mieter hier “mehr” für ihr Geld geboten bekommen: die Wohnung hat noch keine Abnutzungserscheinungen und elektrische Geräte funktionieren noch einwandfrei. Insofern taugen Ihnen Durchschnittsmieten nur als Orientierungswert, Sie gelten jedoch für Sie (noch) nicht.
Das Mietniveau ist dennoch ein brauchbarer Indikator: Mieten, die bei über 12,50 Euro pro Quadratmeter liegen, zeugen von der Attraktivität Ihres Standortes. Niedriger sollte die Nettokaltmiete nicht ausfallen, da Sie andernfalls ein finanzielles Risiko eingehen und möglicherweise unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beziehen Sie in Ihre Überlegung auch die Entwicklung der Mietpreise mit ein: hat die Nettokaltmiete ergo Attraktivität über Jahre hinweg verloren, ist die Lage zu unsicher für ein Investment.
Einblicke in den Mietspiegel verschaffen Sie sich auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde. Einige Städte bieten – meist kostenfreie – Online-Formulare zur Ermittlung des Mietpreises. Lassen sich diese nicht finden, wenden Sie sich an die Stadtverwaltung oder einen Mietverein um eine Übersicht an ortsüblichen Vergleichsmieten zu erhalten. Vergleichen Sie hierfür die Miete der vergangenen sechs Jahren für Wohnraum in der Umgebung.
Im Zweifelsfall können Sie auch einen ortsansässigen Makler fragen, um die ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln. Dieser kennt die üblichen Mieten sicherlich sehr gut und hilft dabei, den Mietpreis richtig zu ermitteln.
Die gesetzlichen Obergrenzen
Damit Mieten nicht ins Unermessliche steigen und Mieterhöhungen reguliert werden, schiebt das Gesetz Mietern einen Riegel vor. So darf die Miete laut gesetzlicher Obergrenze maximal 20 % die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen. Nur in wenigen Fällen werden hier Ausnahmen gestattet. Eine Kaltmiete, die 50 % höher als die Vergleichsmiete ist, wird vor Gesetz als strafbarer Mietwucher definiert und überschreitet die Grenze, zu welcher Miete verlangt werden kann. Diese Grenzen sind für den Zinshaus-Bauherren in der Regel nicht von Belang. Wichtig ist die richtige noch gut erzielbare Kaltmiete gut abzuschätzen.
Betriebskosten
Einen erheblichen Anteil bei der Bestimmung Ihres Mietpreises spielen die später anfallenden Betriebskosten. Diese können Sie sich zwar später von Ihren Mietern zurückholen, doch wirken sich die Betriebskosten auf die Gesamthöhe der Miete aus, und hier gilt: niedrigere Kosten wirken auf Ihre Mieter attraktiver. Als Mieter:in interessiert Sie am Ende nur die Bruttomiete, deshalb sind geringe Nebenkosten, insbesondere der Heizung, von Vorteil. Bedenken Sie also schon beim Bau, welchen Energiestandard Sie für den Bau wählen.
Mietfläche
Die Wirtschaftlichkeit von Mehrfamilienhaus-Projekten wird maßgeblich durch die Größe der Mietfläche sowie die Mietzinshöhe bestimmt. Eine Optimierung kann am effektivsten durch die Vergrößerung der qualitativ guten Mietfläche erreicht werden, da dies die Erträge direkt und dauerhaft steigert.
Individuelle Vereinbarung
Wie hoch Ihre Miete am Ende ausfällt, liegt letzten Endes auch daran, wie Sie mit Ihren zukünftigen Mieter:innen verhandeln. Diese lassen sich auf den Mietpreis ein und zahlen bei freiem Wohnungsbau ggf. auch für Flächen wie Abstellräume, Garten und Co. Wichtig: Nur bei richtiger Aufklärung des Mieters zählt die Wohnflächenverordnung nicht. Streng genommen zahlen Mieter:innen mit ihrer Miete keine Quadratmeter, sondern eine Wohnung mit gewissen Eigenschaften. Je nach Zielgruppe kommt es hier auf die richtige Konzeption an. Bei der Beschreibung Ihrer Immobilie sollten Sie deshalb Fokus auf relevante Details setzen. Ist die Anzahl der Zimmer wichtig für Ihre Zielgruppe, oder eher das Verhältnis von Miete und Wohnungsgröße? Fühlen sich Ihre Mieter:innen von “100 m2 in der Innenstadt” oder von “3 Zimmer für unter 1.500 Euro” angesprochen? Optimieren Sie die Grundrisse daher auf Ihre Zielgruppe.
Mietpreis berechnen – Fazit
Der Bau eines Mehrfamilienhauses ist eine Möglichkeit, Geld anzulegen und von späteren Mieteinnahmen zu profitieren. Dieser Plan funktioniert allerdings nur, wenn die Mietkosten Ihre Ausgaben der Investition gewinnbringend decken. Eine realistische Einschätzung des Mietpreises ist hierfür unabdingbar, um den richtigen Mietpreis festzulegen. Mit einer zu geringen Annahme erhalten Sie keine Finanzierung und rechnen Ihr Projekt unwirtschaftlich. Informieren Sie sich hier bei Stadt und Makler-Spezialisten, um Einblicke in die ortsübliche Neuvertragsmiete zu erhalten. Bedenken Sie bei Ihrer Mietkalkulation als Vermieter auch Faktoren wie spätere geringe Nebenkosten, die auf potenzielle Mieter:innen attraktiv wirken. Bei der Festlegung der Miete gilt es, verschiedene Faktoren zu beachten, zu denen die Höhe von Vergleichsmieten, Ausstattungsmerkmale sowie die Lage Ihrer Immobilie zählen. Letzten Endes entscheidet auch die individuelle Absprache zwischen Ihnen und Ihrem zukünftigen Mieter darüber, wie hoch Ihre Miete ausfallen darf. Daher sollte insbesondere das Grundrisskonzept auf Ihre Zielgruppe exakt passen.
