Mehrfamilien-Hausbau mit oder ohne Keller? Das ist eine grundlegende Frage, dass Sie bei ihrem Bauprojekt berücksichtigen müssen. Diese Wahl beeinflusst:
- die Baukosten,
- die langfristige Rentabilität und
- die Attraktivität der Immobilie für potenzielle Mieter.
Diese Entscheidung, ein Mehrfamilien-Hausbau mit oder ohne Keller zu bauen, müssen Sie ganz am Anfang des Bauprojektes überlegen und analysieren.
(Stand 18/01/2024)
Inhaltsverzeichnis
Planung und Bauphase bei Mehrfamilienhäusern
Bautechnische Herausforderungen und Kostenkalkulation
Während der Planungs- und Bauphase sollten Sie sich überlegen, ob Ihr Mehrfamilien-Hausbau mit oder ohne Keller gebaut werden soll, da es auf die finanzielle Situation eine Auswirkung hat. Grob kalkuliert kommt bei einem Mehrfamilienhaus mit Keller 10% Mehrkosten zu den gesamten Baukosten.
Für ein Mehrfamilienhaus mit Keller ist eine tiefere Baugrube erforderlich. Das wiederum bedeutet mehr Aufwendigkeit bei Fundamentarbeiten. Dies führt auch zu höheren Baukosten. Dabei kommen zusätzliche Baukosten von ca. 300–500 € pro m2 dazu. Natürlich ändert sich diese Skala je nach Region, Bundesland und Stadtviertel. In Stadtzentren ist der Belang nach Keller eher niedriger, denn da werden eher Parkplätze angefragt, wo der Keller dann für andere Zwecke dient, anstatt zusätzlicher Stauraum.
Für die Bauherren ist das auch ein entscheidendes Thema. Mehrfamilienhäuser werden meistens an Standorten gebaut, wo Bauland begrenzt und kostspielig ist. Daher sollte zuerst bei der Planung die Entscheidung getroffen werden, ob ein Hausbau mit oder ohne Keller sich auch von den finanziellen Seiten her lohnt.
Vermieter sollten das von Anfang an genau kalkulieren. Noch dazu müssen auch baurechtliche Aspekte, wie zum Beispiel Genehmigungen und Auflagen für den Kellerbau, frühzeitig in der Planungsphase bedacht werden.
Langfristige Perspektiven und Immobilienwert
Bei der Entscheidung für einen Keller sollten Sie sowohl die kurzfristigen Kosten als auch die langfristigen Perspektiven berücksichtigen. Unter langfristige Perspektiven versteht man den Mehrwert und die Vermietbarkeit der Immobilie. Eine gründliche Analyse in der Planungsphase hilft Ihnen bei der fundierten Entscheidung im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit des Mehrfamilien-Hausbaus mit oder ohne Keller.
Nutzfläche und Vermietbarkeit
Vielseitige Nutzungsmöglichkeiten und Attraktivität für Mieter
Keller bietet den Mietern einen zusätzlichen Stauraum. Es besteht auch sogar die Möglichkeit, durch den Keller zusätzliche Wohnfläche zu schaffen. Größere Nutzfläche kann die Attraktivität der Immobilie steigern, die auf die Vermietbarkeit eine positive Auswirkung hat. Höhere Mietpreise berechnen sind dadurch auch möglich. Ein gut gestalteter Keller kann Raum für verschiedene Zwecke bieten, von Lagerräumen bis zu zusätzlichem Wohnraum.
Zielgruppenorientierte Überlegungen
Vermieter sollten die Mieter-Zielgruppe im Auge behalten und sich darüber Gedanken machen, ob ein Keller als zusätzliche Wohn- oder Nutzfläche für die potenziellen Mieter in der Region von Interesse ist. Daher muss zuerst festgestellt werden, dass die Investition in den Keller den Bedürfnissen des lokalen Marktes entspricht. Was sind denn die Anforderungen und Vorlieben der potenziellen Mieter? Eine durchdachte Analyse dieser Aspekte hilft Ihnen bei der wirtschaftlichen Entscheidung, ob es sich lohnt, den Hausbau mit oder ohne Keller zu verwirklichen.
Betriebskosten und Instandhaltung
Langfristige Betriebskosten und energetische Aspekte
Die Instandhaltung und die langfristigen Betriebskosten bei Ihrem Mehrfamilienhaus sind für die wirtschaftliche Rentabilität entscheidende Faktoren. Diesbezüglich können Keller bei Mehrfamilienhäusern zu zusätzlichen Kosten für:
- Heizung,
- Belüftung und
- Feuchtigkeitsprobleme verursachen
Diese Kosten sollten Sie sorgfältig abschätzen und in Ihre Kalkulation einbeziehen. Für geringere Betriebskosten empfiehlt es sich, den Keller gut zu isolieren. Dies hat auch einen positiven Beitrag zu einer insgesamt effizienteren Energiebilanz des gesamten Gebäudes.
Feuchtigkeitsprobleme und Instandhaltungsaufwand
Keller, der nicht ausreichend gegen Feuchtigkeit geschützt ist, kann zu erhöhten Instandhaltungsaufwand führen.
Kostenbeispiel für Wärmedämmung (dichte, aber nasse Kellerwände)
| Bausachverständiger | ca. 600-700€ |
| Wärmedämmung | 100€/m2 |
| Horizontalsperre (Silikonharz Injektion) / Mauersägeverfahren | 100-200€/m2 / 350-650€/m |
| Abdichtung von Außen / + Dämmen | 30-50€/m2 / 40-60€/m2 |
| Abdichtung & Dämmen von Innen* | 85-110€/m2 |
Um die Instandhaltungskosten zu minimieren, sollten Sie proaktiv Maßnahmen ergreifen, damit Sie Feuchtigkeitsprobleme im Keller verhindert können.
Sorgfältig geplanter und regelmäßig gewarteter Keller erhöht die Lebensdauer Ihres Gesamtgebäudes. Dies führt zu langfristigen Einsparungen bei Instandhaltungskosten.
Wertsteigerung und Marktbedingungen
Langfristige Wertsteigerung durch zusätzlichen Raum
Ein Keller erweist sich als wertvolle Investition, da er zusätzlichen Raum für verschiedene Zwecke bietet. Die Entscheidung, Ihr Mehrfamilienhaus mit oder ohne Keller zu bauen, ist bedenkenswert, wenn Sie langfristig in den Immobilienmarkt investieren möchten. Die Vielseitigkeit des Kellerraums ermöglicht es Vermietern, sich an wechselnde Bedürfnisse und Anforderungen des Mietmarktes anzupassen.
- Gut ausgestattete Keller steigern die Attraktivität und den Wert ihres Mehrfamilienhauses.
- Es besteht die Möglichkeit, zusätzliche Wohnfläche zu schaffen.
- Mehrfamilienhäuser mit Keller haben ein höheres Potenzial an Vermietbarkeit.
Die langfristig wirtschaftlichen Vorteile sollten Sie bei der Entscheidung für oder gegen Keller im Mehrfamilienhaus sorgfältig abwägen. Wenn man nicht nur die direkten Baukosten betrachtet, kann man nachhaltig und langfristig in die Zukunft investieren und den Wert steigern.
Regionale Marktbedingungen und Bedürfnisse der Mieter
Vielseitig nutzbare Keller sind oft widerstandsfähiger gegenüber Marktschwankungen und bieten Stauraum für jegliche Materialien. Daher sind Keller bei Mehrfamilienhäusern nahezu unverzichtbar. Bei manchen Regionen dagegen liegt der Fokus eher auf großzügigem Wohnraum ohne Keller.
Ein Mehrfamilienhaus mit oder ohne Keller auszustatten, kommt darauf an, ob dazu in der jeweiligen Region überhaupt ein Bedürfnis ist. Daher sollten Sie sich die Marktbedingungen analysieren und die Bedürfnisse der potenziellen Mieter verstehen können, falls da eine Nachfrage zu „Wohnungen mit Keller“ besteht.
Baufirmen in der Nähe verfügen bereits über umfangreiche Erfahrung in diesem Bereich und sind zweifellos in der Lage, Ihnen eine fachkundige Beratung zu dieser Frage anzubieten.
Die Beachtung von Wertsteigerung, Wiederverkaufswert und den Bedingungen des örtlichen Marktes ermöglicht eine gut informierte Entscheidung, die den langfristigen Erfolg der Immobilieninvestition fördert.
Fazit: Hausbau mit oder ohne Keller – Abwägen und Entscheiden
Die Entscheidung, ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus mit oder ohne Keller bauen, sollten Sie bereits in der frühen Planungsphase treffen. Diese Abstimmung hängt nicht nur von den Baukosten ab. Es beeinflusst auch die langfristige Rentabilität und den Anreiz der Immobilie für potenzielle Mieter.
Auch wenn Mehrfamilienhäuser mit Kellern zusätzliche Baukosten hervorbringen, bieten sie auch vielseitige Nutzmöglichkeiten und steigern dadurch die Attraktivität der Immobilie. Keller mit bedachter Gestaltung, die nicht nur als Stauraum dienen, können auch als zusätzliche Wohnfläche genutzt werden. Dies wiederum erhöht die Vermietbarkeit und den Mietpreis im positiven Sinne.
Noch bei der Bauphase sind nicht nur die kurzfristigen Kosten, sondern auch die langfristigen Perspektiven zu berücksichtigen. Dabei Sollten Sie eine gut kalkulierte Analyse durchführen, die die Betriebskosten, energetischen Aspekte und den Instandhaltungsaufwand umfassen. Sorgfältige Planung und regelmäßige Wartung sorgen für langfristige Einsparungen bei Instandhaltungskosten.
Mehrfamilienhaus mit Keller ist eine wertvolle Investition, da es den Wert der Immobilie steigert und das Potenzial für Vermietbarkeit erhöht, vor allem wenn man in den Immobilienmarkt langfristig investieren möchte. Die Entscheidung sollte jedoch auch an die regionalen Marktbedingungen und die Bedürfnisse der potenziellen Mieter angepasst werden, um den langfristigen Erfolg der Immobilieninvestition sicherzustellen.
