Die meisten Bauvorhaben in Hamburg sind zumindest teilweise fremdfinanziert. Daher entscheidet die Höhe der Zinsen maßgeblich darüber, wie hoch die notwendige Miete sein muss und ob sich der Bau eines Mehrfamilienhauses lohnt. Der Faktor Zins hat in den letzten Jahrzehnten regelrechte Höhen- und Sturzflüge hingelegt und die Immobilienwirtschaft geprägt. Nach einer ausgesprochenen Niedrigzinsphase steigen die Bauzinsen nun wieder. Ein guter Grund, sich fundiert mit diesem Thema auseinanderzusetzen.
Inhaltsverzeichnis
Nach Niedrigzinsphase wieder steigende Zinsen
Historisch betrachtet, nahmen die Zinsen in den vergangenen 40 Jahren noch nie einen so niedrigen Wert wie in den letzten drei Jahren an. Dabei wurden im Frühjahr 2021 Tiefstwerte von bis zu unter 1 % Bauzins erreicht. Darüber hinaus belief sich der von der EZB vorgegebene Leitzins geraume Zeit auf 0 %. Diese Entwicklung hat sich seit Jahresbeginn 2022 jedoch verändert. Demnach sind die Bauzinsen seit Jahresbeginn von 1 % auf rund 3 % gestiegen.
Die Niedrigzinsphase hat über viele Jahre angehalten, doch nun setzen vor allem Krisen und Inflation dem Zinssatz zu. In den Jahren nach der Finanzkrise galten Bauzinsen von um die 7 % als üblich. Dies steht im starken Kontrast zu den niedrigen Zinsen von 2021.
Abb. 5 – Quelle: Bauzinsentwicklung Hamburg
Finanzierung eines Mehrfamilienhauses: Zinsen und Co.
Der Bau eines Mehrfamilienhauses wird häufig durch einen Mix von Fremdkapital (Bank), Förder-Fremdkapital (KfW) und Eigenkapital finanziert. Der daraus resultierende Mischzins stellt demnach bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses eine wichtige rechnerische Größe dar. Jener Mischzins setzt sich aus mehreren Teildarlehen mit unterschiedlichen Sollzinsen zusammen. Die Summe der verschiedenen Sollzinsen der Teildarlehen ergeben den Mischzins im Verhältnis zur Höhe der einzelnen Tranchen.
Beim Bau und der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in Hamburg kann also auch die bundeseigene Förderbank KfW eine entscheidende Rolle spielen. KfW steht hierbei für “Kreditanstalt für Wiederaufbau” und bietet verschiedene Förderprogramme für Bauvorhaben, Immobilienkäufe und Modernisierungsvorhaben an. Um für die Bezahlbarkeit von Mehrfamilienhäusern zu sorgen, vergibt die KfW zinsgünstige Förderdarlehen und Tilgungszuschüsse.
Um eine solche Förderung der KfW zu erhalten, müssen je nach Bauvorhaben und Ziel die Anforderungen des geltenden GEG (Gebäudeenergiegesetz) eingehalten werden, sofern in jener Richtlinie nichts anderes angegeben ist. Darüber hinaus entscheiden die technischen Mindestanforderungen (TMA) über den Erhalt eines Zuschusses. Ein Förderungszuschlag und dessen Ausmaß sind demnach festgelegt und halten sich an das GEG und die TMA.
Lesen Sie hier mehr zum Umfang der förderfähigen Maßnahmen.
Förderprogramme der KfW sind an politische Ziele geknüpft
Die Bewilligung und Höhe eines Förderzuschlages sind politisch verankert und oft an deren Ziele geknüpft. Besonders in Bezug auf Nachhaltigkeit und effizientes Bauen wurden in der Vergangenheit Förderprogramme dahingehend geschnürt und festgelegt. Demnach wurden bis zum Jahresende 2021 eine Milliarde Euro an Fördermaßnahmen zum Erreichen des Effizienzstandards 40 bewilligt.
Die einzelnen Förderprogramme sind in Gruppen unterteilt, wobei sich die maximale Fördersumme von Gruppe zu Gruppe unterscheidet. Einige Förderprogramme sind nur für die Sanierung von Wohngebäuden gedacht.
Für den Neubau sind die politisch motivierten Anforderungen an die Nachhaltigkeit in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Außerdem ist die Förderhöhe seit Anfang 2022 gesenkt worden. Nicht immer ist der Antrag eines geförderten Darlehens daher wirtschaftlich gerechtfertigt. Beispielsweise ist beim Bau eines Mehrfamilienhauses ist aus unserer Sicht die KfW-Förderung prinzipiell ab 10 Wohnungen sinnvoll.
Kapitalmarktzins: Ein Blick auf seine Entwicklung
Der Kapitalmarktzins beschreibt prinzipiell den Zins für langfristige Kredite oder für langfristige Wertpapiere. Dies ist vor allem für die Frage interessant, welche Alternativen Kapitalanleger neben der Investition in ein Zinshaus haben. Ist der Kapitalmarktzins hoch, so wird die Renditeerwartung an das Zinshaus ebenfalls hoch sein. Betrachtet man die Entwicklung des Marktzinses in den letzten 20 Jahren, so erkennt man einen deutlichen Abwärtstrend. Seit 2015 lag der Marktzins dauerhaft bei unter einem Prozent. Um den Marktzins zu ermitteln, wird häufig die Rendite der umlaufenden und festverzinslichen Wertpapiere verwendet. Die Entwicklung des Marktzinses im Jahre 2021 zeigt einen kleinen Umkehrtrend. Demnach stieg er um rund 27,5 % gegenüber dem Vorjahr und landete somit auf -0,37 %. Spätestens seit 2022 ändern sich die Marktbedingungen in Verbindung mit Inflation und angepassten Leitzinsen grundlegend. Die aktuellen Marktzins finden Sie auf der Seite der (Link eine guten Bank oder EZB).
Abb. 7 – Quelle: Kapitalmarktzins Entwicklung Deutschland
Fazit
Der Bau bzw. Kauf eines Zinshauses in Hamburg stellte historisch oftmals eine attraktive Form der Rentenaufbesserung dar. Dennoch sollte der richtige Zeitpunkt einer Investition mit bedacht gewählt werden. Neben weiteren Faktoren wie Baukosten und zu erwartenden Mieten entscheiden die Zinsen maßgeblich darüber, ob und wann sich eine Investition lohnt. Während die Bauzinsen bis Ende 2021 für lange Zeit sehr niedrig waren, erfolgte im Jahr 2022 eine Trendumkehr. Im langfristigen Vergleich gibt es Baugeld jedoch nach wie vor zu eher günstigen Konditionen, etwa wenn man die Zinssätze aus den 80-er und 90-er Jahren betrachtet. Die Rahmenbedingungen der Vergangenheit können nicht weiter in die Zukunft fortgeschrieben werden und Investoren müssen ihre Kalkulationen auf die aktuelle Entwicklung anpassen.
