Die KfW-Bank hat die Zinsen zum Jahresanfang gesenkt! Auch Bankfinanzierungen sind zum Jahreswechsel etwas günstiger geworden. Das war 2019. Insgesamt sorgt dies trotz gestiegener Baukosten für positive Rahmenbedingungen beim Mehrfamilienhausbau.
Wie rechnet sich das KfW-Darlehen in 2020?
Ab dem 24.1.2020 erhöht die KFW-Bank die Tilgungszuschüsse stark. Der Zins (0,75%) bleibt aktuell in Höhe der Marktzinsen bzw. unterschreitet diese nur gering. Für ZinshausBaumeister ist dennoch ein Zinsvorteil vorhanden. Allerdings macht der Tilgungszuschuss die Musik.
Viele unsere Kunden verwenden eine Finanzierung aus dem Programm Energieeffizient Bauen
Bei diesem Programm kann der Energiestandard KfW 55, 40 oder 40+ gewählt werden. Der Zinssatz ist jeweils gleich. Die KfW erlässt 15, 20 % bzw. 25 % (Tilgungszuschuss) von der Darlehenssumme (max. 120.000€ je WE) für die Erreichung der Standards. Das rechnet sich dann bei unserem Fallbeispiel wie folgt:
Förderkreditsumme: 20 Wohnungen je 120.000 € = 2,4 Mio. €
Von diesen 2,4 Mio. € müssen aber nur 1,95 Mio. € zurückgezahlt werden. (Das ist ein Zuschuss von 480.000€)
Die Gutschrift erfolgt bei Nachweis, d. h. bereits im ersten Tilgungsjahr.
Allerdings ist ein Mehraufwand und damit höhere Baukosten für die Erreichung des höheren Energiestandards notwendig. In unserem Fallbeispiel waren das ca. 200.000 €. Hier stehen die Mehrkosten also einem deutlich höherem Tilgungszuschuss gegenüber.
Der Gewinn für den Investor liegt also nicht mehr in der 10-jährigen Zinsersparnis gegenüber dem Marktzins. Der Tilgungszuschuss ist der Schlüssel für den Vermieter. Und auch der Mieter hat seinen Gewinn: Er spart bei den Heizkosten.
Wirtschaftlichkeit selber berechnen!
Wir haben für Sie bei einem Projekt mit 1.300 qm Mietfläche eine Muster-Wirtschaftlichkeitskalkulation dokumentiert. Das Projekt wurde 2017 fertiggestellt. Dabei sind die Finanzierungen in einen Hausbank-Anteil und einen Förder-Anteil unterteilt, sodass Sie verschiedene Aufteilungen nachvollziehen können.
Beim Fallbeispiel liegt die Kreditsumme der Förderung bei etwas mehr als 50% der Finanzierungssumme.
