Photovoltaik im Mehrfamilienhaus

Photovoltaikanlagen für Mehrfamilienhäuser: Ist die Investition aus Vermietersicht sinnvoll?

Energiewende, Solarpflicht für Neubauten und eine unsichere Versorgung mit teuren fossilen Energien: Wer heute plant, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus zu bauen, kommt am Thema Photovoltaik nicht vorbei. Dabei stellt sich immer die Frage: Ist das, was ökologisch sinnvoll ist, auch wirtschaftlich umzusetzen?

Das bisherige Modell ist auf Einfamilienhauseigentümer ausgerichtet und nur dadurch rentabel, dass man möglichst viel des produzierten Stroms selbst verbraucht. Wer ein Mehrfamilienhaus baut, um es zu vermieten, hat diese Möglichkeit nur in den seltensten Fällen. Dennoch gibt es verschiedene Möglichkeiten, wann eine Photovoltaikanlage auf einem Mehrfamilienhaus für einen Vermieter Sinn ergibt.

Mieterstrommodell: Immer kompliziert. Und meist nicht rentabel

Das Mieterstrommodell soll den Ausbau erneuerbarer Energien auf Mietshäusern fördern. Die Idee ist einfach: Der Vermieter lässt eine Photovoltaikanlage auf dem Dach seines Mietshauses installieren und verkauft den klimafreundlich erzeugten Strom direkt und günstig an die Mieter. Dafür bekommt der Vermieter für jede Kilowattstunde einen Zuschuss, für nicht verbrauchten und eingespeisten Strom gibt es die reguläre Einspeisevergütung. Der Strompreis für die Mieter ist auf 90 % des Preises der örtlichen Grundversorgung gedeckelt.

Vorschlag für eine Infografik-Vorlage, Quelle: Bundesnetzagentur. Hinweis: EEG-Umlage entfällt seit 1.7.2022

In der Theorie ist das für alle ein Gewinn – auch für die Umwelt. Warum sich dieses an sich sinnvolle Modell bisher nicht durchgesetzt hat, verrät der letzte Mieterstrombericht der Bundesregierung:

„Es zeigt sich, dass die mittleren jährlichen Einnahmen aus dem Mieterstromzuschlag durchgehend deutlich niedriger liegen, als diejenigen aus der Einspeisung und der Reststrombelieferung. Angesichts der angesetzten laufenden Kosten für Messstellenbetrieb, Abrechnung, Rechnungstellung und Vertrieb von 50 bis 100 Euro pro Monat und Teilnehmer wird deutlich, dass der Mieterstromzuschlag allein nicht zur Deckung der laufenden Mehrkosten der PV-Mieter­strommodelle ausreicht.“ (Mieterstrombericht nach § 99 Erneuerbare-Energien-Gesetz 2017, S. 15)

Volleinspeisung ab 2023: Sichere Rendite für 20 Jahre

Finanzierung über Kredit 270 der KfW, Stand 13.06.2022, Laufzeit und Zinsbindung 5 Jahre, 1 tilgungsfreies Jahr, Sollzins 2,58 %, Steuersatz 45%, Rendite errechnet durch den Photovoltaik-Rechner der Stiftung Warentest.

Eigenverbrauch lohnt sich: Photovoltaik für Warmwasser und Klimaanlage

In Anbetracht der hohen Strompreise und der meist nicht kostendeckenden Einspeisevergütung ist und bleibt der Eigenverbrauch in den meisten Fällen am sinnvollsten.

In Mehrfamilienhäusern bietet sich da folgende Möglichkeit an: Die Solaranlage auf dem Dach produziert Strom für den allgemeinen Verbrauch, wie zum Beispiel die Treppenhaus- und Kellerbeleuchtung. Der Großteil des erzeugten Stroms wird allerdings für Klimatisierung und Warmwasser verwendet. Das funktioniert so: Im Sommer, wenn keine Heizwärme benötigt wird, bleibt die Heizungsanlage aus. Stattdessen produziert eine in der Anschaffung günstige Brauchwasserwärmepumpe das benötigte Warmwasser. Den Strom dafür erhält sie von einer Solaranlage auf dem Dach. Um das Warmwasser zu erzeugen, entzieht die Wärmepumpe dem Gebäude Wärme. Sie produziert also auch Kälte. Diese kann der Klimaanlage zugeführt werden, die damit effizienter arbeitet.

Angenehmer Nebeneffekt: Je stärker die Sonne scheint, desto mehr Energie steht zur Gebäudekühlung zur Verfügung

Das bringt mehrere Vorteile mit sich:

• Optimierter Stromverbrauch: Die Brauchwasserwärmepumpe beheizt tagsüber, wenn die Sonne scheint, einen Pufferspeicher, der morgens und abends das Warmwasser bereitstellt. Idealerweise verbraucht sie dabei vor allem Überschussstrom, der nicht für Klimatisierung und allgemeinen Verbrauch benötigt wird. So umgeht diese Konfiguration das klassische Problem, dass PV-Anlagen in der Tagesmitte den meisten Strom produzieren, der Stromverbrauch aber morgens und abends am höchsten ist.
• Klimafreundliche Gebäudekühlung: Eine Brauchwasserwärmepumpe entzieht dem Gebäudeinneren Wärme und produziert dabei auch Kälte. Diese trägt im Sommer zu einer energiesparenden Kühlung des Gebäudes bei.
• Überschusseinspeisung: Sollte die Solaranlage mehr Energie erzeugen, als aktuell verbraucht werden kann, wird diese einfach in das öffentliche Netz eingespeist und vergütet.

Photovoltaik vs. Solarthermie: Warum kein Kollektor?

Speziell für die Erzeugung von Warmwasser sind Vakuumkollektoren eine seit vielen Jahren genutzte Lösung: günstig in der Anschaffung und etwa doppelt so effizient wie Solarmodule.

Warum also eine Photovoltaikanlage zur Warmwassererzeugung nutzen?

• Höhere Effizienz durch Wärmepumpe: Ein Vakuumkollektor produziert auf gleicher Fläche zwar doppelt so viel Energie wie ein Solarmodul. Allerdings gibt das Solarmodul seine Energie an eine Brauchwasserwärmepumpe ab. Diese arbeitet mit einer Jahresarbeitszahl von bis zu 4 sehr effizient. Das bedeutet, sie wandelt eine kWh Solarstrom in 4 kWh Wärme um – im Endergebnis also deutlich mehr als beim Kollektor.
• Mehr Flexibilität: Während die Solarthermie ausschließlich Wärme produziert, liefert die Photovoltaik Strom, der für verschiedene Zwecke genutzt werden kann: Licht, Klimatisierung und auch Wärme.
• Konstantere Leistung: Ein Vakuumkollektor liefert bei praller Sonne Höchstleistung. Bei bedecktem Himmel sinkt die Leistung deutlich und im Winterhalbjahr liefert die Anlage praktisch keine Wärme. Eine PV-Anlage dagegen liefert auch bei bedecktem Himmel und im Winter zuverlässig Strom.

Wie rechnet sich das für Vermieter?

Das Modell Solaranlage-Brauchwässerwärmepumpe-Klimatisierung verursacht kaum laufende Kosten. Allerdings höhere Anfangsinvestitionen, die sich nicht in Form von Nebenkosten auf die Mieter umlegen lassen. Sie sind vielmehr Teil der Baukosten. Um die angestrebte Bruttoanfangsrendite zu erzielen, müssen diese deshalb in die Nettokaltmiete einkalkuliert werden. Da durch diese Zusatzinvestition allerdings auch die Wohn- und Ausstattungsqualität der Wohnung steigen, lassen sich die höheren Nettokaltmieten auch problemlos erzielen.

Fazit

In den meisten Fällen lohnt sich das Mieterstrommodell für Vermieter nicht. Die Gründe dafür sind die höheren laufenden Kosten und die höheren Investitionskosten durch solche Anlagen.

Wer den Strom seiner Solaranlage voll ins öffentliche Netz einspeist, kann nach Inkrafttreten der Reform sichere und attraktive Renditen erzielen. Und wenn die Anlage 20 Jahre nach Inbetriebnahme aus der Vergütung fällt, produziert sie noch einige Jahre günstig grünen Strom, der sich auch in Zukunft gewinnbringend einsetzen lässt.

Das Modell Solaranlage-Brauchwässerwärmepumpe-Klimatisierung kann sich für alle Seiten rechnen: Mieter profitieren dadurch von niedrigeren Nebenkosten und klimafreundlicher Klimatisierung. Vermieter können durch die bessere Wohnungsausstattung eine höhere Nettokaltmiete verlangen.