In Berlin, wie auch in vielen anderen deutschen Großstädten, ist bezahlbarer Wohnraum, insbesondere für Haushalte mit begrenztem Einkommen, knapp. Die Förderung des Neubaus von Wohnungen rückt daher in den Mittelpunkt, um diesen Haushalten zu helfen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt Schwierigkeiten haben.
Die Förderung für Neubau von Mietwohnungen in Berlin, die 2014 wieder eingeführt wurde, spielt eine entscheidende Rolle bei der Sicherstellung, dass mit dem steigenden Neubauvolumen ausreichend Mietwohnungen für einkommensschwache und mittlere Haushalte geschaffen werden. Aufgrund des wachsenden Bevölkerungsbedarfs wurde das Programmvolumen seit 2014 schrittweise erhöht.
Erfahren Sie mehr über Grundstück und Bau von Mehrfamilienhaus.
Die Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2023 (WFB 2023) ermöglichen erstmals auch die Förderung von Wohnungen für Haushalte mit mittlerem Einkommen (Fördermodell 3 – Einkommensgrenze bis 220 % nach § 9 Wohnraumförderungsgesetz) in Ergänzung zu den bewährten Fördermodellen 1 und 2. Dadurch sind die Förderprogramme in Berlin vielfältiger geworden, um den Bedürfnissen einer breiteren Palette von Bevölkerungsgruppen gerecht zu werden.
- Modell 1 – Neubauförderung – Öffentliches Baudarlehen für Neubauten
- Modell 2 – Förderung für Neubau zur Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen
- Modell 3 – Förderung für Neubau zur Berücksichtigung von mittleren Einkommen
- Modell 4 – Öffentliches Baudarlehen bei Aufstockungen/Dachausbauten oder bei Nutzungsänderung
- Wichtige Fragen und Antworten zu den Förderprogrammen in Berlin
(Stand 27/10/2023)
Neubauförderung – Öffentliches Baudarlehen für Neubauten
In Neubauwohnungen, die geförderten Wohnraum für Haushalte mit Wohnraumversorgungsschwierigkeiten schaffen, besteht die Möglichkeit, zusätzlich zum öffentlichen Baudarlehen einen verlorenen Baukostenzuschuss zu gewähren. Dieser Zuschuss beläuft sich auf bis zu 1.800 Euro pro Quadratmeter geförderter Wohnfläche und wird unter Berücksichtigung der maximal förderfähigen Baukosten festgelegt.
Die Miethöhe beträgt zunächst 7,00 Euro pro Quadratmeter netto-kalt. Es besteht die Möglichkeit einer Mietsteigerung um bis zu 0,20 Euro pro Quadratmeter alle zwei Jahre (nach 14 Jahren 0,25 Euro pro Quadratmeter).
Die Wohnberechtigung setzt ein Einkommen voraus, das bis zu 40% über der Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes liegt.
Förderung für Neubau zur Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen
Die Schaffung oder der Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen in Neubauwohnungen, die geförderten Wohnraum bereitstellen, schließt die Gewährung eines verlorenen Baukostenzuschusses aus.
Hinsichtlich der Miethöhe und Wohnberechtigung: Die anfängliche Miethöhe beträgt 9,50 Euro pro Quadratmeter netto-kalt. Es besteht die Möglichkeit einer Mietsteigerung um bis zu 0,25 Euro pro Quadratmeter alle zwei Jahre (nach 14 Jahren 0,30 Euro pro Quadratmeter). Die Wohnberechtigung setzt ein Einkommen voraus, das bis zu 80% über der Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes liegt.
Förderung für Neubau zur Berücksichtigung von mittleren Einkommen
Die Schaffung von gefördertem Wohnraum in Neubauwohnungen, um Haushalte mit mittleren Einkommen, die Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung haben, zu unterstützen, führt nicht zur Gewährung eines verlorenen Baukostenzuschusses.
Es ist nur zulässig, das Fördermodell 3 in Anspruch zu nehmen, wenn mindestens 30% der Neubauwohnungen gemäß Fördermodell 1 gefördert werden.
In Bezug auf die Miethöhe und Wohnberechtigung: Die anfängliche Miethöhe beläuft sich auf 11,50 Euro pro Quadratmeter netto-kalt. Es besteht die Möglichkeit einer Mietsteigerung um bis zu 0,30 Euro pro Quadratmeter alle zwei Jahre (nach 14 Jahren 0,35 Euro pro Quadratmeter). Die Wohnberechtigung setzt ein Einkommen voraus, das bis zu 120% über der Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes liegt.
Hinweis: Sozialmietwohnungen, die im Rahmen des neu eingeführten Fördermodells 3 der WFB 2023 für Haushalte mit einem Einkommen von bis zu 220% der Einkommensgrenze gemäß § 9 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes errichtet werden, können voraussichtlich ab 2025 bezogen werden, nach Abschluss der Planungs- und Bauprozesse. Anträge auf Wohnberechtigungsscheine für Haushalte mit einem Einkommen über 180% der Einkommensgrenze sind daher zwischenzeitlich nicht zweckmäßig.
Öffentliches Baudarlehen bei Aufstockungen/Dachausbauten oder bei Nutzungsänderung
Die Schaffung von gefördertem Wohnraum durch Aufstockungen und Dachausbauten führt nicht zur Gewährung eines verlorenen Baukostenzuschusses.
Wenn man geförderten Wohnraum in bestehenden Gebäuden durch erhebliche bauliche Veränderungen schafft, insbesondere durch die Umnutzung von Räumen, die bisher nicht für Wohnzwecke vorgesehen waren, kann man sowohl ein öffentliches Baudarlehen als auch einen verlorenen Baukostenzuschuss erhalten. Die Höhe dieser Unterstützungen wird von der IBB so festgelegt, dass das Projekt wirtschaftlich tragfähig bleibt und die Fördersumme nicht die nachgewiesenen Baukosten pro Quadratmeter Nutzfläche überschreitet. Erheblicher baulicher Aufwand liegt vor, wenn die nachgewiesenen Baukosten pro Quadratmeter Nutzfläche 1.500 Euro übersteigen.
Förderkonditionen für Aufstockungen und Dachausbauten entsprechen dem Fördermodell 2.
Für Nutzungsänderungen ist eine bedeutende Voraussetzung, dass die nachgewiesenen Baukosten pro Quadratmeter Nutzfläche 1.500 Euro überschreiten. In der Förderzusage für solche Nutzungsänderungen werden die Darlehenshöhe, der Betrag des Baukostenzuschusses, die Anteile der förderberechtigten Haushalte sowie die anfänglichen monatlichen Mietpreise so festgelegt, dass das Projekt unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände wirtschaftlich erfolgreich verläuft.
Wichtige Fragen und Antworten zu den Förderprogrammen in Berlin
• Die Förderung richtet sich an wen?
Die Förderung richtet sich an Eigentümer und andere Verfügungsberechtigte, die die Kriterien gemäß § 11 WoFG erfüllen.
• Die Förderung umfasst was?
Die Förderung konzentriert sich auf die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum im Geschosswohnungsbau im sozialen Miet- und Genossenschaftswohnungsbau in Berlin. Dies ist durch Neubauten realisierbar, ebenso wie durch den Aus- oder Umbau bestehender Gebäude. Zudem sind Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken förderfähig, ebenso wie der Erwerb einer noch zu errichtenden Immobilie vor Beginn des Bauprojekts. Damit bietet die Förderung den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Berlin zu decken und die Vielfalt des Immobilienmarktes zu erweitern.
• Wie ist das Förderverfahren?
Die Konditionen der Förderungen für den Neubau gliedern sich wie folgt:
Für alle Fördermodelle steht ein öffentliches Baudarlehen bereit. Während für die Fördermodelle 1 und 2 ein zinsloses Darlehen angeboten wird, steht beim Fördermodell 3 ein zinsgünstiges Baudarlehen mit einem Zinssatz von 0,5 % zur Verfügung. Dabei beträgt die Mindesttilgung 1,5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags. Zusätzlich wird ein Verwaltungskostenbeitrag erhoben, dessen Höhe zwischen 0,15 % und 0,6 % variiert und von der Darlehenssumme abhängig ist.
Im Rahmen von Fördermodell 1 besteht die Möglichkeit ein Baukostenzuschuss zu gewähren, der bis zu 1.800 € pro Quadratmeter geförderter Wohnfläche beträgt.
Für alle Fördermodelle stehen einmalige Zuschüsse zur Verfügung. Diese Zuschüsse sind zu beantragen:
- um Aufzugsanlagen bei Aufstockungen und Dachgeschossausbauten zu bauen,
- barrierefreie und uneingeschränkt rollstuhlgängige Wohnungen zu schaffen,
- nachhaltige Bauprojekte zu zertifizieren sowie ressourcenschonende Bauweisen gemäß § 12 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes umzusetzen.
Die Bindungsdauer bzw. der Förderzeitraum beträgt 30 Jahre.
Geförderte Wohnflächen können je nach Zimmeranzahl variieren. So sind beispielsweise 1-Zimmer-Wohnungen bis zu 40 m² förderfähig, während 5-Zimmer-Wohnungen bis zu 93 m² gefördert werden können. Zusätzlich besteht die Möglichkeit zur Förderung von gemeinschaftlichen Flächen.
Mehr Details über die einzelnen Fördermodelle auf www.berlin.de
